北京市房屋土地管理局


北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定
北京市房屋土地管理局



现对商品房面积的计算内容，方法规定如下：
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
一、套内的使用面积
1．套内的使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和；
2．跃屋住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
3．不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
4．内墙面装修厚度计入使用面积。
二、套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。
共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
三、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算
1．封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
2．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
3．凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
4．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
四、公用建筑面积分摊原则
1．商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
2．为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3．公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
五、可分摊的公用建筑面积
1．大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼），梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理
用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
六、不应计入的公用建筑空间
1．作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
2．售房单位自营、自用的房屋。
3．其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
七、分摊公用建筑面积的计算方法
分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
八、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位
1．建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺；对于先行计算的商品房销售面积，在建筑项目全部竣工后，与房屋
土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。
2．商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。
九、任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能
十、其它
楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。



1999年1月26日
安徽省人民政府


安徽省人民防空工程建设与维护管理规定

（2003年4月30日安徽省人民政府第4次常务会议审议通过 2003年5月18日安徽省人民政府令第155号公布）




第一条 为规范人民防空工程建设与维护的管理,提高城市总体防护功能,保护人民的生命和财产安全,根据《中华人民共和国人民防空法》和《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》等法律、法规,结合本省实际,制定本规定。
第二条 本规定所称人民防空工程(以下简称人防工程) 包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）,以及与其配套的出入通道、口部伪装房等附属设施。
本规定所称民用建筑包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑。
第三条 人防工程建设坚持与城市建设相结合，坚持长远建设与应急建设相结合，坚持国家投资与社会筹资建设相结合。
人防工程建设应当遵循统一规划，量力而行，平战结合，质量第一的原则，发挥战时防空、平时防灾减灾、服务生产生活、开发地下空间、保护生态环境等综合效益。
第四条 县级以上人民政府应当将人防工程建设纳入国民经济和社会发展计划,纳入政府任期目标。
第五条 县级以上人民政府人民防空主管部门(以下简称人民防空主管部门)负责本行政区域公用人防工程建设与维护管理，负责其他人防工程建设与维护管理的监督检查。发展计划、规划、建设、财政、价格、公安、国土资源、环境保护等部门应在各自的职责范围内做好人防工程建设与维护管理的有关工作。
第六条 城市人民政府人民防空主管部门应当会同有关部门根据国防建设需要，结合城市建设编制人防工程建设规划，报本级人民政府和军事机关批准。
人防工程建设规划应当纳入城市总体规划；城市分区规划和详细规划，应有人防工程建设的内容和要求。
城市新建公用基础设施和民用建筑应当重视开发利用地下空间，兼顾人民防空需要，逐步形成布局合理的地下防护体系。
第七条 人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程、疏散干道工程,由人民防空主管部门负责组织建设。人民防空专业队集结掩蔽、医疗救护、物资储备等专用工程,由群众防空组织组建部门和战时医疗救护、物资储备等部门负责组织建设。有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。结合城市公用基础设施和民用建筑项目修建的战时可用于防空的地下室,由建设单位负责修建。
第八条 人民防空指挥工程的建设与维护管理所需费用, 由同级财政预算安排。
公用的人员掩蔽工程、疏散干道工程的建设与维护管理所需费用,由财政预算和人民防空主管部门依法筹集经费安排。其他人防工程的建设与维护费用,由建设单位筹措。
第九条 在人民防空设防城市规划区和重要经济目标区新建民用建筑按照下列标准同步修建防空地下室：
（一）新建10层以上或者基础埋深3米以上民用建筑，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6级以上。
（二）新建居民住宅（含危房翻新住宅）楼，除第一项规定的外，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6B级。
（三）新建除第一项、第二项外的民用建筑，一类人防重点城市按地面总建筑面积4%、二类人防重点城市按地面总建筑面积3%、三类人防重点城市和其他城市按地面总建筑面积2%修建，其抗力等级应达到6级以上。其中，在城市开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区新建民用建筑，本着安全、经济、便于开发利用的原则，可按照一次性规划地面总建筑面积计算应建面积，集中修建。
第十条 有下列情形之一的,建设单位可向设区的市以上人民防空主管部门提出申请,经批准该民用建筑可以不修建防空地下室，按规定缴纳人防工程易地建设费,由人民防空主管部门负责统一就近易地修建：
（一）因地质条件不宜修建防空地下室的民用建筑项目；
（二）建设地段地下管道密集,不宜超出一定深度施工或者难以采取措施保证施工安全的民用建筑项目；
（三）按本规定第九条第三项规定应建防空地下室面积小于该民用建筑首层建筑面积的项目。
第十一条 人防工程易地建设费按应建防空地下室的面积计收。其收费标准由省价格主管部门会同省财政部门、人民防空主管部门按设防城市防空地下室造价制定。
收取的人防工程易地建设费必须全额缴入财政专户,纳入人防经费预算管理,专项用于人防工程建设,任何单位和个人不得平调、截留、挪用。人防工程易地建设费的收支情况接受财政、审计监督。
第十二条 人民防空主管部门参与城市新建民用建筑计划和项目报建联审。人民防空主管部门审查城市新建民用建筑报建项目的下列内容：
（一）结合项目修建防空地下室的方案；
（二）防空地下室防护方面的初步设计和施工图设计文件；
（三）易地修建人防工程的条件。
防空地下室防护设计文件审核纳入民用建筑施工图设计文件审查。建设行政主管部门在对应建防空地下室的民用建筑施工图设计文件审查时，应通知人民防空主管部门对防护设计文件进行审核，经审核符合要求的出具民用建筑防空地下室建设意见书，再由建设行政主管部门按照国家规定统一颁发施工图设计文件审查批准书。
未取得民用建筑防空地下室建设意见书的民用建筑项目，规划行政主管部门不得发给建设工程规划许可证，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得组织开工。
第十三条 城市新建民用建筑按规定修建防空地下室是建设单位和个人应尽的人民防空义务。除法律、法规和国家有关规定外,任何组织和个人不得批准人民防空设防城市或其某区域不修建防空地下室，不得批准减免应建防空地下室面积和易地建设费。
第十四条 人防工程建设属于国防工程建设和社会公益性事业建设,享受国家和省给予的有关优惠。经人民防空主管部门批准建设的人防工程,其地下部分按规定免交有关规费。
第十五条 鼓励企业事业单位、社会团体和个人投资建设人防工程。
企业事业单位、社会团体或者个人投资修建公用人防工程的,城市人民政府可视情给予专项补贴;结合民用建筑修建人防工程,超出应建面积的,可予奖励。专项补贴和奖励资金从人防工程易地建设费中列支。
第十六条 投资建设人防工程有依法取得相应收益的权利。投资者可以将其建设的人防工程依法转让、拍卖、租赁、抵押。
鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务。不需要保密的人防工程平时可按规定用作商场、车库、仓库、文化娱乐场所、旅社等营业场所，但不得影响其防空效能。
战时，人防工程由人民防空主管部门统一安排使用。
第十七条 人防工程的勘察、设计应由具有相应资质等级的勘察、设计单位和执业注册人员承担,执行国家关于人防工程建设的强制性标准和设计规范。
修建人防工程选用的防护设备，必须符合国家规定的标准。
第十八条 人防工程建设实行质量监督制度。人民防空主管部门负责防空地下室防护方面和其他人防工程的质量监督，并接受同级建设行政主管部门的指导。
第十九条 人防工程竣工验收实行备案制度。防空地下室的建设单位依照有关规定在向建设行政主管部门备案时，应当出具人民防空主管部门的认可文件；其他人防工程建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将工程竣工验收报告和有关部门出具的认可文件报人民防空主管部门备案，并及时向城建档案馆和人防主管部门移交建设项目档案。
经验收合格的人防工程，方可交付使用。对质量不合格的人防工程，人民防空主管部门应责令建设单位采取补救措施。
第二十条 人防工程的维护保养和安全管理由人防工程管理单位负责。
人防工程管理单位应当配备或者指定人防工程管理人员，建立健全人防工程维护管理制度，实行消防、治安、保密等安全责任制,建立工程技术档案和维护保养记录,按照人防工程维护管理技术规范落实保养措施，使人防工程处于良好状态。
人防工程所属单位及工程管理人员不得擅自弃置人防工程，使人防工程无人管理、失修、损坏。
第二十一条 人防工程所属单位被兼并、破产、终止前, 应向新的产权单位移交人防工程档案资料,办理人防工程管理交接手续,并到人民防空主管部门备案。
第二十二条 禁止下列危害人防工程安全的行为：
（一）在人防工程内部生产、存放易燃、易爆、剧毒、放射性和腐蚀性物品；
（二）向人防工程内部及其孔口、出入口排泄废水、废气或者倾倒固体废弃物；
（三）占用、堵塞人防工程疏散道路、通风孔口和出入口；
（四）覆盖、损坏人防工程的测量标志；
（五）在坑道式人防工程上方和两侧50米范围内取土、采石或在地道式、掘开式、附建式人防工程周围2米内取土；
（六）其他损坏人防工程及其设备设施的行为。
第二十三条 因建设需要拆除人防工程,应报人民防空主管部门审查批准。经批准拆除人防工程,拆除单位必须在规定的期限内予以补建。补建的工程不得少于原工程面积、低于原工程抗力等级。因条件限制不能补建的,按易地建设费的标准向人民防空主管部门缴纳建设费用,由人民防空主管部门组织易地建设。
第二十四条 人防工程有下列情形之一的,其所属单位可以报经人民防空主管部门批准后予以报废：
（一）质量低劣,危及地面建筑、交通安全，且加固改造困难的；
（二）渗水严重,坍塌或者有坍塌危险，没有使用价值的；
（三）由于地质条件差，工程基础下沉，结构断裂、变形，已无法使用的。 经批准报废的人防工程,由其所属单位处理。处理时应由具备相应资质的单位进行报废作业,确保安全,不留隐患。
第二十五条 违反本规定第九条规定不修建防空地下室的,由人民防空主管部门责令限期修建,按照《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十二条规定予以处罚。
第二十六条 违反本规定,有下列情形之一的,由人民防 空主管部门责令限期改正，按照《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十三条规定予以处罚：
（一）侵占人防工程的；
（二）不按国家规定的防护标准和质量标准修建人防工程的；
（三）违反国家和省有关规定,改变人防工程主体结构，拆除人防工程设备设施的；
（四）拆除人防工程拒不补建的；
（五）有本规定第二十二条第二项至第六项所列行为之一的；
（六）其他危害人防工程的安全和使用效能的。
第二十七条 违反本规定，故意损坏人防工程或者在人防工程内生产、储存易燃、易爆、剧毒、放射性和腐蚀性等危险品,尚不构成犯罪的,由公安机关依照有关规定予以处罚; 构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第二十八条 从事人防工程建设与维护管理的机关及其工作人员有下列情形之一,尚未构成犯罪的,对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定批准人民防空设防城市某区域不建防空地下室的；
（二）违反规定批准减免应建防空地下室面积和人防工程易地建设费的；
（三）明知建设单位无民用建筑防空地下室建设意见书而发给建设工程规划许可证或者批准施工的；
（四）平调、截留、挪用人防工程易地建设费的；
（五）利用职权谋取私利或者其他不正当利益的；
（六）隐瞒人防工程安全隐患的；
（七）对违反人民防空法律、法规和本规定的行为,不查处、不追究的；
（八）有其他违法、失职行为的。
第二十九条 本规定自2003年7月1日起施行。省人民政府1985年5月14日发布的《安徽省人民防空工程维护管理细则》、1994年11月21日发布的《安徽省结合民用建筑修建防空地下室的若干规定》同时废止。