山西省大同市人民政府


大同市城市居民棚户区房屋拆迁补偿安置暂行规定


第一条 为加快我市城市居民棚户区改造步伐，改善居民的居住环境，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市居民棚户区改造工作的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山西省城市房屋拆迁条例》和《大同市城市居民棚户区改造实施意见》(以下简称《实施意见》)，结合本市实际，制定本规定。
第二条 凡在我市城市规划区内国有土地上《实施意见》确定的改造范围内实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人、被拆迁房屋承租人、被拆迁房屋居住人补偿安置的，适用本规定。
第三条 本规定所称拆迁当事人包括拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋承租人、被拆迁房屋居住人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人；被拆迁房屋承租人是指被拆迁的执行政府规定租金标准的公有房屋(包括国家经租产房屋、单位产房屋)承租人；被拆迁房屋居住人是指被拆迁的自建自住且户主有与其院落、房屋相对应的正式户口并与户主身份证相符、又确无其他住处的，经公示无异议的房屋居住人。被拆迁户是拆迁范围内被拆迁人、被拆迁房屋承租人、被拆迁房屋居住人的统称。
第四条 拆迁人与被拆迁人、被拆迁房屋承租人、被拆迁房屋居住人应按规定签订书面房屋拆迁补偿协议。
第五条　被拆迁人、被拆迁房屋承租人的房屋建筑面积以房屋所有权证或合法使用证明记载的数据为准；建筑面积无记载的或记载有误、有异议的，以具有房产测绘资质的房产测绘单位测量结果为准；对被拆迁房屋居住人的房屋按重置价结合成新给予净值补偿，不按房屋建筑面积安置。
第六条　被拆迁房屋承租人原则上应将承租的房屋按《大同市出售公有平房实施细则》购为己有，然后按被拆迁人补偿安置。
第七条 拆迁社会主义私房改造期间国家经租产房屋，对符合落实政策返还产权的房屋所有权人，按被拆迁人补偿安置；对持有该房屋原《大同市公产房屋租赁证》的承租人，按被拆迁房屋承租人补偿安置。
第八条　拆迁补偿实行房屋产权调换和货币补偿两种方式。
(一)实行产权调换方式的
l．按在《实施意见》确定的改造范围外安置，确定如下标准：
(1)对被拆迁人的安置标准 原房屋建筑面积30平方米(含30平方米)以下的，安置房屋套型建筑面积为45平方米；原房屋建筑面积与安置房屋套型建筑面积相等部分拆一平方米还一平方米，不另行结算差价；安置房屋套型建筑面积超出原房屋建筑面积部分，按700元/平方米结算。被拆迁人仍要求增加建筑面积安置的，增加到60平方米安置，增加建筑面积部分按900元/平方米结算。安置房屋套型建筑面积产权归被拆迁人所有。
原房屋建筑面积30平方米以上的，在原房屋建筑面积基础上增加15平方米建筑面积，作为安置房屋套型建筑面积标准。原房屋建筑面积与安置房屋套型建筑面积相等部分拆一平方米还一平方米，不另行结算差价；增加的15平方米按700元/平方米结算；增加l5平方米后安置房屋套型建筑面积仍不足60平方米的，增加到60平方米安置，增加建筑面积部分按900元/平方米结算。安置的房屋套型建筑面积产权归被拆迁人所有。
(2)对被拆迁房屋承租人的安置标准 原房屋建筑面积30平方米(含30平方米)以下的，安置房屋套型建筑面积为45平方米；原房屋建筑面积与安置房屋套型建筑面积相等部分拆一平方米还一平方米，不另行结算差价，产权为公有。安置房屋套型建筑面积超出原房屋建筑面积部分，按700元/平方米结算；被拆迁房屋承租人仍要求增加建筑面积安置的，增加到60平方米安置，增加建筑面积部分按900元/平方米结算。超出原房屋建筑面积部分产权归被拆迁房屋承租人所有，安置的房屋性质为同屋异产。 原房屋建筑面积30平方米以上的，在原房屋建筑面积基础上增加l5平方米建筑面积，作为安置房屋套型建筑面积标准。原房屋建筑面积与安置房屋套型建筑面积相等部分拆一平方米还一平方米，不另行结算差价，产权为公有。增加的15平方米按700元/平方米结算；增加l5平方米后安置房屋套型建筑面积仍不足60平方米的，增加到60平方米安置，增加建筑面积部分按900元／平方米结算。超出原房屋建筑面积部分产权归被拆迁房屋承租人所有，安置的房屋性质为同屋异产。
(3)对被拆迁房屋居住人的安置标准 对其居住房屋按重置价结合成新给予净值补偿，安置房屋套型建筑面积为45平方米，按700元／平方米结算；被拆迁房屋居住人仍要求增加套型建筑面积安置的，增加到60平方米安置，增加建筑面积部分按900元／平方米结算，安置房屋套型建筑面积产权归被拆迁房屋居住人所有。
2.按上述安置标准，被拆迁户仍要求增加建筑面积的，增加的建筑面积部分按同期商品房销售价结算。
3.被拆迁人、被拆迁房屋居住人实行产权调换的，按本条第(二)款规定领取货币补偿款，自主选择购置住房。不领取货币补偿款自主选择购置住房的，由拆迁人按其货币补偿金额，在《实施意见》确定的改造范围外指定的安置住宅区所对应户型中，按搬迁时间先后、公开排序、依次购置。
4.不按《大同市出售公有平房实施细则》购为己有的被拆迁房屋承租人，由拆迁人在《实施意见》确定的改造范围外指定的安置住宅区所对应户型中，按楼层、朝向差价、搬迁时间先后、公开排序，依次安置。
5.享受城市最低生活保障待遇的被拆迁人、被拆迁房屋承租人，仅有一处住宅房屋，且被拆迁房屋建筑面积小于45平方米，实行产权调换的，拆迁人应当提供套型建筑面积不小于45平方米的住宅作为安置用房，安置用房45平方米以内的部分不结算差价，产权性质为：安置用房与被拆迁房屋建筑面积相等部分，原产权性质不变，超出被拆迁房屋建筑面积部分产权为国有产，被拆迁人、被拆迁房屋承租人按照廉租住房租金标准缴纳租金。由拆迁人在《实施意见》确定的改造范围外指定的安置住宅区安置。
6.享受城市最低生活保障待遇的被拆迁房屋居住人，仅有一处住宅房屋，拆迁人应当提供套型建筑面积不小于45平方米的住宅作为安置用房，对其居住房屋按重置价结合成新给予净值补偿，补偿金额用于按700元／平方米购置所安置用房相应建筑面积，购置的建筑面积产权归被拆迁房屋居住人所有，其余房屋建筑面积产权为国有产，被拆迁房屋居住人按照廉租住房租金标准缴纳租金。由拆迁人在《实施意见》确定的改造范围外指定的安置住宅区安置，安置的房屋性质为同屋异产。
(二)实行货币补偿的 按《山西省城市房屋拆迁条例》和《山西省城市房屋拆迁价格评估办法》执行。货币补偿金额根据其区位、用途、结构型式、建筑面积、装饰装修等因素，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，以房地产市场评估价格确定。房屋拆迁评估指导价由市房产行政主管部门会同市政府价格主管部门编制，报市人民政府批准后公布。 货币补偿也可按以下方式补偿，被拆迁人、被拆迁房屋居住人先按拆迁安置标准与拆迁人签订房屋拆迁安置协议，结清款项后，领取货币补偿款。货币补偿款为：房屋拆迁安置协议的建筑面积乘以货币补偿指导价。货币补偿指导价由市政府价格主管部门会同市房产行政主管部门根据《实施意见》确定的改造范围外，各安置区位的安置住宅(建筑物为七层以下)最高限价确定(2007年确定为1800元／平方米)，并于每年年初公布。
第九条 城市居民棚户区改造的安置住宅，楼层、朝向差价，按整栋(单元)增减的代数和为零的原则确定。
第十条 安置房屋套型建筑面积与安置房屋协议签订的套型建筑面积相差正负3％以内视为设计合理，只结算相应差价。由于拆迁人原因，安置房屋套型建筑面积大于安置房屋协议签订的套型建筑面积3％部分，按700元／平方米结算，产权归被拆迁人、被拆迁房屋承租人、被拆迁房屋居住人所有。
第十一条 对被拆迁人、被拆迁房屋承租人依附原房屋搭建的具备生活居住条件的偏房，对其房屋按重置价结合成新给予净值补偿，不予安置。
第十二条 本规定所称的房屋重置价结合成新的净值补偿价，以具有房地产估价资质的机构评估结果为准。
第十三条 为降低古城区内人口密度，拆迁古城墙内的住宅房屋，对选择货币补偿或在《实施意见》确定的改造范围外安置住宅区购置住房的被拆迁户，按本规定第八条第一款安置标准建筑面积奖励200元／平方米。
第十四条 自拆迁公告发布之日起，对第一个月签订拆迁补偿协议、并搬迁的被拆迁户奖励3000元／户；对第二个月签订拆迁补偿协议、并搬迁的被拆迁户奖励2000元／户；对第三个月签订拆迁补偿协议、并搬迁的被拆迁户奖励1000元／户。
第十五条 拆迁住宅房屋搬迁补助标准为：建筑面积30平方米(含30平方米)以下的，一次支付搬迁补助费300元；超过30平方米的，每平方米增加搬迁补助费10元。搬迁补助费按两次支付。
第十六条 拆迁住宅房屋，被拆迁人、被拆迁房屋承租人、被拆迁房屋居住人自行过渡的，支付临时安置补助费(过渡费)，房屋建筑面积30平方米(含30平方米)以下的，月支付临时安置补助费200元；被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的，每平方米月支付临时安置补助费7元。拆迁人提供周转用房的，不再支付临时安置补助费(过渡费)，过渡期为24个月。
第十七条 非住宅房屋的拆迁补偿，按《山西省城市房屋拆迁条例》、 《山西省城市房屋拆迁价格评估办法》、 《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》执行。
第十八条 本规定与原《大同市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法》不一致的，按本规定执行。
第十九条 本规定自公布之日起施行。

大同市人民政府
2007年5月28日

浅析无因管理的构成要件

王春胜


　　无因管理，是指没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失，自愿管理他人事务或为他人提供服务的行为。管理他人事务的人，为管理人;事务被管理的人，为本人。无因管理之债发生后，管理人享有请求本人偿还因管理事务而支出的必要费用的债权，本人负有偿还该项费用的债务。 无因管理是一种法律事实，为债的发生根据之一。无因管理之债的产生是基于法律规定，而非当事人意思。无因管理属于事实行为。而不是民事法律行为．根据民法通则第54条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。它是以意思表示为要素，　以发生一定民事法律后果为目的的。而无因管理的管理人虽须有为他人利益管理的意思，但不须有与受益人发生民事法律后果的目的，也无须将管理他人事务的意思表示出来。无因管理之所以在当事人间发生民事权利和民事义务，不是因为管理人有与本人发生民事法律后果的意思，而是因为管理人管理他人事务这种事实．诚然，管理人在管理事务中有时需要实施民事法律行为，例如为受益人处理急待处理的商品而订立买卖合同，但这只是一种管理手段，它仅在管理人和与之订合同的第三人(买主)间发生效力，并非无因管理行为本身。
　　无因管理既然为事实行为，就不能适用有关民事法律行为的规定，不要求管理人具有相应的民事行为能力．因此，限制民事行为能力人独立为他人管理事务的，也可以适用无因管理的规定。无因管理的受益人，完全是被动地受益的一方，因此不但不需有民事行为能力，而且也无须具有认识能力。但是，受益人应当具有民事权利能力。有的学者认为，对于设立许可申请之法人，或末出生的胎儿，以其日后成为权利主体，也可以成立无因管理关系．从理论上说，只有在其成为民事权利主体以后，才能成立无因管理关系，在实践中一般不会发生这类现象。　　
　　无因管理的管理人是为他人管理事务的，无因管理与代理有相似之处，但是二者的性质不同。管理人为管理事务与第三人实施民事法律行为时是以自己的名义，而非以本人的名义，管理的后果只是最终归属本人，而非直接由本人承受；管理行为不限于民事法律行为，也可以是事实行为，并不一定与第三人发生关系．因此，无因管理不能适用有关代理的规定．特别是不能把无权代理与无因管理混同，无因管理不发生本人是否追认的问题。
　　按照我国民法通则第93条规定，无因管理须具备如下三个条件才能成立。
　　(一)没有法定的或者约定的义务
　　无因管理之无因，是指管理人的管理没有法律上的根据(原因)。所谓有法律上根据，指两种情况：或是有权利；或是有义务．没有权利或者没有义务，而管理他人事务的，皆为没有法律上的根据。法定的义务，是指法律直接规定的义务．这里的法律不单指民法，也包括其他法律，如行政法等．凡根据法律规定，管理他人事务乃是管理人应履行的职责的，管理人的管理就为有法定的义务，不能构成无因管理。所谓约定的义务，是指因合同产生的义务。在外国立法中，多数只提到“未受委托”．而我国法律规定是“无约定的义务”．无约定的义务的含义广于未受委托．凡根据合同的约定，管理人有管理义务的，都为有约定的义务，而不限于委托合同的义务。管理人有无义务，应依管理事务时的客观事实来确定，不以其主观的判断为标准，管理人原没有义务，而在管理时有义务的，不能成立无因管理。应当指出，管理人有无义务是管理人对于受益人的事务而言的．在管理人与本人间有一定牵连关系时，管理人对于第三人虽可谓有义务，但对于本人无义务的，仍可成立无因管理．
　　(二)管理人须对他人进行管理或者服务
　　对他人进行管理或者服务，是指管理他人事务．管理人所管理的事务是否为他人的事务，应根据事务的客观性质和管理人的证明而定．就事务的性质而言，有的事务客观上属于他人的，有的事务客观上属于自己的，有的事务仅从外部形式无法确定是否为他人的。对于从外部形式无法确定是否为他人的事务，由于其性质决定于管理人的主观意思，因此应当由管理人负举证责任。如管理人不能证明他所管理的事务系他人事务，就推定该事务为其自己的事务，不能构成无因管理。
　　(三)管理人须为避免他人利益受损失而为管理
　　管理人进行管理或服务是为了避免他人利益受损失，这是无因管理成立的主观要件。这里的受损失，既包括现有利益的减少，也包括可得利益的丧失．既然管理的目的是为避免他人利益受损失，就要求管理人的管理是为他人谋利益的．
　　管理人的管理是否系为他人谋利益，应当从动机和效果两个方面看，从动机上说，管理事务的动机是避免他人利益受损失，而不是为了使自己利益不受损失；从效果上说，因管理所取得的利益最终要归于本人，而不是归于管理人自己．动机是通过效果反映出来的，管理人若不将管理所得的利益最终归于本人，则谈不上为使他人免受损失．然而，对于无因管理成立的主观要件来说，并不能要求管理人须将所得利益已转归本人．因此，管理人有无为他人谋利益的动机，也应当由管理人负举证责任。
　　



北安市人民法院　王春胜