广东省中山市人民政府


印发《中山市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》的通知


中府[2003]72号



火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属有关单位：
现将《中山市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》印发给你们，请贯彻执行。


二○○三年五月十五日


中山市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定


第一条 为规范城市房屋拆迁补偿评估行为，保障房屋拆迁顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《中山市房屋拆迁管理办法》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 凡本市行政区域内进行房屋拆迁补偿评估活动，应当遵守本规定。
第三条 在本市行政区域内从事房屋拆迁补偿评估的估价机构，应当具有国家规定的房地产估价资格，并向市房屋拆迁主管部门备案。
第四条 房屋拆迁补偿评估包括对被拆迁房屋的分类评估和分户评估。
分类评估是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照区位、结构、用途等分类进行的房地产市场平均价格的评估。
分户评估是指估价机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估。
第五条 安置房屋的评估方式，属于集中成片安置的住房，按照被拆迁房屋分类评估的办法按幢或住宅区进行评估，不作分户评估；属于非住宅房屋和零星安置的住房，实行分户评估。
第六条 拆迁人可以采取协议的方式确定估价机构进行分类评估，也可以从申请拆迁补偿评估的估价机构中以抽签方式确定估价机构进行分类评估。确定估价机构时，拆迁人可以邀请被拆迁房屋所在的居民委员会（村民委员会）进行监督。
第七条 估价机构应严格按照《广东省房地产评估条例》、《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》等规定，对被拆迁房屋和安置房屋进行价格评估，并向拆迁人出具评估报告。
第八条 拆迁人领取房屋拆迁许可证后，在拆迁动员时，应向被拆迁人公布所委托的估价机构和估价机构进场评估的工作安排。
第九条 估价机构应在拆迁动员后的10日内出具分类评估报告。实行现房集中成片安置的，对拆迁人提供的安置住房应当同时按照被拆迁房屋分类评估的办法进行评估。
实行过渡安置的，安置房屋的价格参照当年同一地段同一类型的房屋市场价格确定。
被拆迁房屋的分类评估价格和集中安置住房的分类评估价格，由拆迁人在拆迁现场予以公布。
第十条 同一拆迁项目的被拆迁房屋和集中成片安置住房的分类评估，拆迁人只能委托同一估价机构进行一次性评估。
第十一条 实行货币补偿的，被拆迁房屋的补偿金额由拆迁当事人双方参照公布的分类评估价格协商议定。
实行产权调换的，被拆迁房屋的补偿金额确定后，在结算被拆迁房屋与安置房屋的价差时，安置房屋的价格，属于集中成片安置住房的，按照本规定第五条的规定结合楼层差价确定；属于非住宅房屋或零星安置住房的，按照分户评估的价格确定；属于过渡安置的，参照当年同一地段同一类型的房屋市场价格确定。
第十二条 拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格，就补偿金额达不成协议的，被拆迁房屋的补偿金额以分户评估的价格确定。分户评估的估价机构由拆迁当事人双方协商共同委托，协商不成的，可以在双方当事人提出的估价机构名单中采取抽签等方式确定，当事人认为有必要的，可以申请公证。估价机构不得接受拆迁当事人单方对被拆迁房屋的分户评估委托。
第十三条 拆迁当事人就被拆迁房屋的补偿金额达不成一致，申请市房屋拆迁主管部门裁决的，市房屋拆迁主管部门受理后，应当委托估价机构进行评估，并以评估结果作为裁决的依据。
市房屋拆迁主管部门委托的估价机构以抽签方式确定。对该被拆迁房屋已作过分户评估的估价机构，不得作为裁决期间的委托估价机构。
第十四条 进入裁决程序后，被拆迁人不配合估价机构对被拆迁房屋进行评估，而进入裁决程序前，该房屋已进行分户评估的，以原分户评估的结果作为裁决的依据；未进行分户评估的，以分类评估的价格作为裁决的依据。
第十五条 估价机构收取评估费，被拆迁房屋的分类评估和安置房屋的评估由拆迁人承担；被拆迁房屋的分户评估费用，由拆迁当事人协商，协商不成的，由拆迁人与被拆迁人各承担50%；裁决涉及的评估由申请裁决方承担。评估费的收取标准，按照价格主管部门有关规定执行。
第十六条 从事房屋拆迁补偿评估的估价机构及其估价师应当严格遵守本规定，禁止下列行为：
（一）转让拆迁补偿评估业务或者允许他人借用自己的名义从事拆迁补偿评估业务；
（二）违反《广东省房地产评估条例》、《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》，出具虚假评估报告，评估结果严重失实，或者恶意串通损害拆迁当事人合法权益；
（三）不接受房屋拆迁管理部门对拆迁补偿评估的监督。
第十七条 市房屋拆迁主管部门应当加强对房屋拆迁补偿评估活动的监督。估价机构及其估价师违反本规定第十六条规定的，由市房屋拆迁主管部门提请房地产估价主管部门降低或者取消其房地产评估资格；给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 本规定与《中山市房屋拆迁管理办法》配套施行。
第十九条 本规定自2003年6月1日起施行。

2003年05月15日


　　逮捕羁押属于刑事诉讼中限制公民人身自由最为严厉的手段。修改后刑诉法构建的“逮捕后对羁押的必要性审查”制度契合我国刑事诉讼制度的总体设计，凸显在刑事诉讼活动中保障人权措施的中国特色。然而，“徒法不足以自行”，该制度功能的有效发挥还需要构建符合我国司法实践和诉讼规律的运行机制。

一、司法实践中逮捕羁押侵犯人权的表现形态

羁押是由逮捕的适用所带来的持续限制犯罪嫌疑人、被告人人身自由的当然状态和必然结果。实践中逮捕羁押侵犯人权的表现形态有以下几种:1.错误羁押。即逮捕羁押无罪之人，包括客观事实上无罪和法律事实上无罪。2.超期羁押。一是显形超期羁押。即明显违反刑诉法的规定，在侦查、审查起诉、审判等阶段的羁押时间超过法定的羁押时限。二是隐形超期羁押。即对不符合延长羁押期限法定条件的予以延长，对没有法定退回补充侦查理由的退回补充侦查，或者有关机关的办案人员通过个人之间的联系，以表面形式的程序转换将已届满的羁押期限予以延长等变相超期羁押。3.不当羁押。即对不应当继续羁押的被逮捕的犯罪嫌疑人、被告人仍予羁押。主要表现为:一是犯罪嫌疑人、被告人自被决定逮捕时始就没有羁押的必要性。二是被逮捕羁押的犯罪嫌疑人、被告人已经失去法定的羁押必要性情形。三是羁押的期限可能或已经超出可能被判处的刑罚。有时从侦查到审判的羁押期限超过应判处刑罚，有时经过诉讼程序推进中的侦查、审查和法庭审理，所涉嫌的犯罪由重向轻的方向转化，而羁押期限已超过应判处的刑罚。

对于隐形超期羁押和不当羁押，在司法实践中常常被忽视，犯罪嫌疑人、被告人及其法定代理人、近亲属或者辩护人维权的难度也大。尤其是在侦查环节的延长羁押期限、在审查起诉环节的退回补充侦查、在审判环节的延期审理和发回重审以及审判机关的内部请示等过程中，极易发生隐形超期羁押和不当羁押现象。显然，隐形超期羁押和不当羁押问题系“逮捕后羁押必要性审查”制度重点关注的内容。

二、逮捕后对羁押的必要性继续审查的主体类型

根据我国的刑事诉讼制度安排，案件所处诉讼阶段的有关办案机关拥有是否变更强制措施的决定权。基于此，笔者认为，修改后刑诉法从两个主体层面规定了逮捕后对羁押的必要性进行继续审查的种类。

1.法定职责型。即刑事诉讼各阶段的有关办案机关依照法律规定履行逮捕后对羁押的必要性继续审查的职责。一是根据修改后刑诉法第93条规定，对人民检察院经对继续羁押的必要性进行审查提出了予以释放或者变更强制措施的建议的，有关机关应当在十日以内将处理情况通知人民检察院。这里的“处理情况”自然是有关办案机关本身所进行的审查结论。二是根据修改后刑诉法第95条规定，犯罪嫌疑人、被告人及其法定代理人、近亲属或者辩护人有权申请变更包括逮捕在内的强制措施，有关办案机关收到申请后，应当在三日以内作出决定，不同意变更强制措施的，应当告知申请人，并说明不同意的理由。这里的“决定”当然也是建立在审查的基础之上。

2.法律监督型。即人民检察院依其法律监督职责进行逮捕后对羁押的必要性继续审查并向有关机关提出法律监督建议。修改后刑诉法第93条规定:“犯罪嫌疑人、被告人被逮捕后，人民检察院仍应当对羁押的必要性进行审查。对不需要继续羁押的，应当建议予以释放或者变更强制措施。”如前所述，人民检察院的这种法律监督建议必然产生有关办案机关本身对逮捕后继续羁押必要性的审查并作出相应决定。

通过对上述逮捕后对羁押的必要性继续审查主体类型的划分可以看出，有效发挥该制度在司法实践中应有功能的关键在于，落实和强化有关办案机关的“法定职责型”审查，有关办案机关在履行该法定职责上，既要依人民检察院的法律监督建议或权利人的申请及时认真全面审查并按法定期限处理和答复，自觉接受监督和制约，又要结合对案件的办理主动履行该职责。对“法律监督型”审查，人民检察院除了主动履行职责外，还应将此作为有关权利人的一项救济机制，当申请变更逮捕措施的权利人不服有关办案机关不同意变更逮捕措施的意见时，应启动“法律监督型”审查。

三、“逮捕后对羁押的必要性继续审查”的法理基础

1.“尊重和保障人权”的宪法原则与无罪推定的精神。“尊重和保障人权”的原则于2004年载入我国宪法，修改后刑诉法第2条将贯彻落实这一原则作为刑事诉讼法的基本任务之一。同时，我国刑诉法吸纳了无罪推定的合理内涵，明确规定“未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪”。逮捕使得在法律上处于无罪地位的犯罪嫌疑人、被告人进入羁押状态，其人身自由受到国家强制力的直接限制，丧失或者基本丧失了从事社会基本活动的必要条件。构建“逮捕后对羁押的必要性继续审查”的制度，及时将没有或者已经失去羁押必要性的犯罪嫌疑人、被告人解除羁押，以体现无罪推定的精神，强化了国家对公民人身权利的切实保护。

2.逮捕的法律功能与比例原则。根据刑事法治理念，诉讼保障和人权保障系刑事诉讼中强制措施的双重法律功能，而强制措施的比例原则是实现该双重功能的重要原则。比例原则是指要否采取强制措施以及采取何种强制措施，要同犯罪的轻重程度和行为人的人身危险性程度相适应，强调所采取的强制措施的相当性、适当性。对于逮捕措施的适用，比例原则直接体现为逮捕羁押的“必要性”。修改后刑诉法从证据条件、罪刑条件、社会危害性条件三层次界定逮捕的“必要性”，进一步完善了逮捕的条件和程序。在此基础上，增加规定“逮捕后对羁押必要性继续审查”这一新制度，使得对这种“必要性”的审查成为刑事诉讼中一种动态性、全程性的法定措施，防止逮捕作为刑事诉讼强制措施之一的法律功能的异化。

3.逮捕羁押权力控制和检察监督原则。人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督，是我国刑事诉讼法的一项基本原则，即检察监督原则。具体到逮捕措施的适用，人民检察院一方面通过对侦查机关提请逮捕的审查批准权，直接控制逮捕权的行使;另一方面，行使对执行逮捕及其逮捕后的羁押的监督权。构建“逮捕后羁押的必要性继续审查”制度，为各诉讼阶段拥有逮捕后是否变更强制措施决定权的有关办案机关行使继续羁押的权力设置制约控制防线，使羁押措施的持续状态不再无所约束，有利促进检察监督原则实现对逮捕羁押权的依法控制。

四、构建“逮捕后羁押必要性审查”机制的基本路径

1.突出审查的重点。重点是围绕是否存在不当羁押和隐形超期羁押进行审查。将隐形超期羁押纳入其中，一是这种超期羁押表面形式合法而实质违法，二是这种超期羁押严重侵犯人权而被侵权人又难以维权。以维护法律的正确统一实施为使命的人民检察院理当在履行对捕后羁押必要性审查职责中对此问题予以深刻关切。

2.强化“法定职责型”审查。笔者认为，应明确规定将“法定职责型”羁押必要性审查纳入人民检察院各办案部门的职责内容。在强调侦查监督部门在审查逮捕和审查延长羁押期限过程中深入审查羁押必要性的同时，各办案部门都应在办案中认真履行该职责，尤其是当有关权利人提出变更逮捕措施申请时应及时启动审查，依法在三日内作出答复;对源自“法律监督型”羁押必要性审查的监督意见，也应在十日内将处理情况通知实施法律监督的部门。

(作者为湖南省人民检察院副检察长)