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论农民概念的法律界定——兼对农民权益保护立法的反思/安丽佳

时间:2024-07-09 08:53:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8146
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在法律上界定农民的概念是研究农民权益法律保护的逻辑起点,也是制定有关农民权益保护法 的前提条件。所谓农民权益保护立法,是专设为保障“农民”权益而制定的法律。因此,农民这一概念的法律界定应该是农民权益保护立法首先要解决的基本问题。但是法学界对此重要概念并没有引起足够的重视,他们在忙于大胆设想如何构建农民权益的法律保护制度时,却对农民这一基本概念或是轻描淡写,或是避而不谈。 如此缺乏厚实基础所构建的法律大厦势必在顷刻之间有坍塌的危险。值得庆幸的是,其他学科如经济学、政治学、历史学,尤其是在中国刚刚兴起的农民学 对农民这一概念问题展开了较多的探讨。借鉴有关成果,在法律上可以展开对农民概念和内涵进行较深入的探讨。本文探讨的问题主要是:(1)农民的本质内涵,即农民的一般含义。(2)农民的本质内涵与法律的关系,即农民的本质内涵是否可以直接引入到法律并以此来界定农民的法律内涵。(3)如果农民不宜作为法律上的概念,在法律上究竟如何才能保护能农民权益。经过一番探讨之后笔者认为,在法律上我们不宜界定“农民”这一概念,即使存在所谓的法律界定也是与法律基本原则相违背的。进而,笔者对当前我国有关农民权益保护立法等有关问题进行了反思,并对农民权益保护提出新的进路。

一、 什么是农民?

什么是农民,这一问题看似简单,实际上却十分复杂。从20世纪70年代开始,人类学家和农民学家对此问题就一直争论不休,迄今为止仍然没有一个统一的结果。人类学家布洛克指出,人们在议论究竟什么是农民时面临着巨大的困难。 这直接导致的结果就是人们在研究农民问题时所针对的对象可能完全不是同一个事物。一些人在谈论农民的时候,其实他们是在谈论城里人;而另一些人在谈论城里人的时候,其实他们是在谈论农民。
(一)几种典型的界定方法
纵观国内外各种关于农民内涵的叙述,给农民下定义一般有如下几条标准:
1、职业标准。作为一种职业的“农民”,他与“工人”、“商人”、“渔民”、“牧民”、“医生”等是并列的概念。农民一个很明显的(也是非常直观的)特点就是从是农业劳动。既然是农民,当然主要的职业就是从指农业生产。我国的《辞海》对农民的解释是,“直接从事农业生产的劳动者,……主要指集体农民。” 《现代汉语词典》对农民的解释是,“在农村从事农业生产的劳动者。” 我国学者也多是从职业的角度对农民概念进行界定的。“农民是具有农业户口、居住在农村、从事劳动生产的劳动者。这里需要指出的是,农民一般应同时具备上述三个特点,尤其是‘从事农业生产’一条必不可少。” 有些学者认为农民有狭义和广义之分,狭义的农民概念是,“个人或集体占有或部分占有生产资料,长时期直接从事农业生产为主的劳动者。”广义的农民概念是,“长时期从事农业生产为主的劳动者。” “农民,应该说是一个职业概念,它是指从事农业生产劳动和取得土地经营收入的那部分劳动者。” 这些解释都是从农民这一职业的角度对农民概念作出的阐述,可以看出农民的都是从事农业有关的劳动者,“从事农业生产这一条必不可少”。这种观点类似于西方国家所谓的“古典主义”者的意见。把农民看作是历史上一切时代的个体农业生产者,包括古典时代农民城邦的农民、中世纪的农奴、村社社员与独立农民,直到当代的农场主,但不包括非农业生产者居民。这样的解释的优点是直观明了,但是缺点也是显而易见的——没有阐述出农民这一概念的更深层次的社会内涵。
2、经济标准。这种观点认为,农民一般是生活在一个自给自足的农业社会(农村)里面,但是这并不能说农民就不介入货币和市场关系。在满足了自给性消费之后,农民或多或少地与社会发生经济交往,根据价格、供求关系和成本与收益关系作出生产、消费上的抉择,力图对资源作出最适度的运用。 农民在经济上的主要特征有:一是农民的生产在一定程度上是为了满足自家消费的需要。在这方面,他与生产、消费、工作和居住截然分开的现代都市居民明显不同。二是农民的家庭作为一个追求利润的单位,必须根据价格、供求和成本与收益来作出生产上的抉择。在这方面,农民的“农场”具备一些类似资本主义的特点。三是农民自己消费后的剩余产品被用来供非农业部门的消费需要。农民这几个方面的特征决定了农民既是一个维持生计的生产者,也是一个利润的追求者,当然更是一个受剥削的耕作者。
3、政治标准。在政治上,农民是作为一个阶级,即农民阶级而存在。在这个意义上的农民与城市工人、资产阶级等构成了并列概念。在西方国家他们同时被视为“理性小农”或“便士资本家”,因为他们与城市的小生产者(即小资产阶级)具有共同的属性。作为“小资产阶级”,他们通常被看作是介于资产阶级与无产阶级之间的“中间阶层”。农民作为特定关系中的成员,在权威的关系中,在某种程度上出于从属的地位,受外部权势的支配,要服从有权阶级的法令和要求,并且必须把自己的一部分收入交纳给这些阶级。马克思主义学者把“农民”定义为特定生产关系中的一个阶级,即中世纪的农民阶级。这个定义既不包括“农业社会”的非农业生产者,也不包括非农业社会的农民(如当代美国农民)。 在当代西方的马克思主义农民学中对农民概念的界定有七条标准:(1)农民作为主要耕作者,占有——无论是否他们自己的——农业生产工具,自给自足并一般地生产得比维持生计与自身再生产所需的更多。(2)农民非奴隶,不是他人的财产,但可以是也可以不是农奴或隶属民。(3)农民他们在多种多样的条件下占有土地,他们可以是所有者、租地者(交纳货币、实物或分成租,并附以或不附以劳役)或自主佃农。(4)农民主要使用家庭劳动,偶尔也有限地使用奴隶或雇佣劳动。(5)他们通常加入比家庭更大的单位,一般是村社。(6)农村中的辅助性工匠可以仍作为农民本身来看待。(7)农民在不同程度上受上层压迫阶级包括国家组织的剥削。
4、社会——文化标准。农民是社会传统文化一部分,在文化和道德关系中,他们是文化的坚定继承者和维护者。在这意义上的“农民”是指前工业社会或市民社会中的成员,强调他们的传统性,而不是职业性。因此,在前工业社会尽管居住在城市,有“城市”居民的生活方式,但是他们还是被认为是农民。而在当代美国的农业成产者——家庭农场主就不在“农民”之列。“同时由于它是个‘前私法(罗马法)’的社会类型,私法意义上的所有制关系以及建基于其上的‘阶级’定义也不能用来界定它。因而它与其说是介于资产阶级与无产阶级之间的一个‘阶级’,不如说是处于由资产阶级与无产阶级组成的现代市民社会之外的一种‘社会’”。
(二)农民概念的本质属性
以上是学者们从四个不同的标准给农民概念的阐释,我们从中可以看出,农民(peasants)的本质属性在于他的社会性,而不是他的职业特征。“农民首先是一种卑贱的社会地位,一种不易摆脱的低下身份,即使一个农民改变了其经营形式,改变了他在经济行为中的角色,乃至改变了职业,只要他没有改变那种低下的身份等级,他就仍然是一个peasant,就仍然会听到社会向他说:‘喂,你是乡下人!’”
首先,我们可以从“农民”这个词的词源上来考察。在古汉语中,甲骨文和金文时代就已经分别有了“农”与“民”这两个词。根据说文解字上的解释,农(?),耕也。甲骨文作金文作 《说文》所引古文作从辰从林,或从辰从田。辰是古人用以锄草的蛤壳一类的农具。?为人手持农具耕于田中或林中,本义指“耕作”。 农民主要是作为一个职业概念,从事农耕的活动。同时,?上为“曲”,曲古音位奴。在古汉语中多为同音意通,因而曲也有“奴”意。于是“农”也有身份低下的意思。
民,众萌也。从古文之象。甲骨文作 金文作 郭沫若认为,作一左目形而有刃物以刺之。古人民盲每通训。今观民之古文.则民盲殆是一宁。然其字均作左目,而以之为奴隶之总称。 民主要是一个身份概念。“民”,古同“萌”、“氓”,指卑贱的下人,他们被上等人视为“懵懵无知”、“萌而不识”的贱者。后世便有了贱民、草民、子民等称呼,并且民与官、绅、君对举,这都显示了“民”的卑下身份。在古时绝大多数“民”当然是务农的,于是“民”在很多场合也有职业含义。因此,“农”、“民”成了近义词。“农者,民。” 如农时被称为“民时”,农事被称为“民事”,农兵被称为“民兵”,农业被称为“民业”。因此,“农者民业,民者农业,职业概念与身份等级概念混而为一了。”
相对“农”、“民”而言,作为一个词的“农民”则出现得稍晚,但它们的含义大多数可以从以上两个词引伸出来。《春秋谷梁传》记载,“古者有四民:有土民,有商民,有农民,又工民”。《吕氏春秋》记载,“古圣之中农民”。《 礼记•月令》记载,“农民毋有所使”。
以上是中国古代农民概念的基本含义,这当然是前现代的概念,具有浓厚的封建等级色彩。在现代文明社会中,这种等级制度已经不复存在了,但这种视农民为务农之“氓”的传统观念却仍然存在,并在很大程度上制约着当今农民概念的内涵。“身份低贱种地务农之人”成了中国“农民”这一概念不可缺少的构成要素。一直到现在,“中国农民”,主要不是一个职业概念,而是一个身份概念。
在西方国家,peasant一词同样更多地带有身份等级的含义。英语中的peasant在18世纪作名词用意味着“一头畜牲或一个大老粗”,作动词用意味着“附庸与奴役”。peasant来源于法语paysant一词,而法语paysant一词是对卑贱者的贬称。法语paysant一词又由拉丁语pagus派生,而该词的拉丁词意为“异教徒、未开发者、堕落者”,带有强烈的贬义。
俄国既是现代农民学发源地之一,也是一个在“农民”背景下实现现代化的国家。俄国在1861年农奴制改革(农民改革)以前,称呼俄国农民的词汇林林总总,多达10余个。其主要成分是农奴。俄语“农奴”一词为 ,其词根 意为(买卖的)契照。 即“(可)立契买卖的人”。任人买卖的人当然是奴隶身份,然而该词本无“农”之义,这是汉译时加上去的(日文著作中这个词多译作“奴隶”)。可见这个词本来也只有身份意义而没有职业意义。在农奴制时代, 与 常常通用,“国有农民”、“皇室农民”、“领主农民”,甚至“工人农民”都是农奴的组成部分。显然,它们与“农奴”一样也主要是个身份概念。在农奴制解体后,强调职业含义而不识身份含义的(词根为“土地”、耕作“,可译为农人)、 (词根为“土地”,指“种地者”)等称呼才开始流行起来。
在马克思主义文献中,尤其是在列宁的著作中经常使用农民(peasant,一般译为“宗法农民”)这个词,它蕴含的手工劳动、生产力低下的技术内涵,也蕴含着受封建主剥削的阶级内涵,但是更重要的是赋予了“农民”对共同体依附的社会学内涵。马克思在《政治经济学批判大纲》中指出:“我们越往前追溯历史,个人,从而也是进行生产的个人,就越表现为不独立,从属于一个较大的整体:最初还是……在家庭和扩大成为氏族的家庭中,后来是在……各种形式的公社中。只有到18世纪,在‘市民社会’中,社会联系的各种形式.对个人来说,才只是表现为达到他私人目的的手段,才表现为外在的必然性。” 马克思认为农民(peasant)的实质是“不独立”的、“从属于一个较大的整体”的人。这种意义上的农民最主要的特点就是农民的人身依附性,他们通过权力——依附模式而不是契约模式建立并整合一个“农业社会”。
《大不列颠百科全书》对peasantry的解释是:“小规模农业生产者的一种亚文化群,peasant与其他农业生产者不同之点就在于要受外部权势的支配。这种使其整合于更大社会的方式通常被认为是定义peasantry的标准,虽然有些作者在给peasant一词下定义时强调诸如自给自足或小规模生产等待征。在peasant社会,生产手段的最终支配权通常不是掌握在主要生产者手里。生产品及劳务不是由生产者直接交换,而是被提供给一些中心,重新分配。剩余的东西要转移到统治者和其他非农业者手里。……这种权力往往集户于—‘个城市中心,尽管并非永远如此。” 尽管《大不列颠百科全书》是西方诸多农民定义观点中的一种,但是它还是说明了农民更深层次的含义——一种通过“受外部权势支配”而“融入较大社会”的身份等级。这种观点与古典马克思主义关于农民(peasant)是共同体的附属物并受共同体人格化权力的支配的观点相吻合。
当然,人们在不同社会不同时期对农民的理解不是完全一样的。例如,新中国成立以后中国农民的人身依附关系在制度上已经得到了解除,农民身份发生了重大转变,他们表现出了既不同宗法农民,又不同于新式农民,也谈不上现代农民的特点。虽然如此,农民毕竟只能是农民,他无法改变自己作为权势力量从属者的地位。 不管是中国的“重农抑商”的传统,还是欧洲“颂农贬商”的学说,都改变不了一个基本的事实:农民这一概念就其主要意义而言,既不是与工、商、牧、渔并列的一种职业,也不是与业主、雇主或收购商对称的纯经济行为的另一方(承租人、受雇者或供货方),又不是与大农场之类对称的一种经营形式。

一、 农民不宜成为法律概念

法律概念是法律的构成要素之一,是人们在长期的法学研究和法律实践基础上对经常使用的一些专门术语进行抽象、概括所形成的具有特定的、具有法律意义的概念。在法律发展史上,法律概念的形成是法律文明发展的重要标志之一。人们要进行简洁明晰的法律思维,就必须使用法律概念。人们要建构自己的法学理论和法律体系,就必须使用法律概念。以“遵循先例”为基本原则的英美法法系经过数百年的发展,逐步形成了浩如烟海的判例,但整个法律体系却因缺乏精确的法律概念和系统的逻辑结构而显得杂乱无章、晦涩难懂。法律概念能够提供明确的用词的潜在规则,能够明显辨别该词所表达的现象与其他现象的区别。当然,法律概念不同于一般日常交流中的所使用的概念,法律概念一般具有确定性、法律性、中立性等特点。值得注意的是,并不是我们平时使用的所有概念都能成为法律概念。例如,“人民”是一个政治上经常使用的概念,但是在法律上一般不会使用。现在就农民这一概念不宜成为法律概念作如下论述。
(一)农民概念的模糊性与法律概念相悖
法律离不开概念,但抽象的概念只能造就抽象的正义。法律应当解决具体问题,造就具体正义。因此,确定性、具体性是法律概念的首要特征。从理论上来看,在法律上准确、系统地界定概念是我们建构法律体系的逻辑前提。从形式上看,法律最显著的特征就是它为社会提供明确的行为规范,如果法律概念出现理解上的歧义,就会导致行为人(司法者、执法者和守法者)无所适从。现代英美法法系国家为了确保概念具体化,减少概念的模糊性,他们在制定每一部法律的时候,都会有一个定义条款。这个条款一般是在法律文本的前面,而且所占的篇幅很多。中国目前制定法中很少有定义条款(有些法律中附录中偶尔有之,但是一般都很简单),定义多数由法学家来完成。由于每个人对同一概念有不同的理解,法律适用时偏差较大。
法律概念首先是一个一般概念,具有概念的内涵和外延。当然,法律概念也有与其他一般概念明显不同的特征,这也是概念之所以成为法律概念的重要原因。因此,对法律概念的界定就是对一般概念在法律上的确认。那么在界定法律概念之前,应该对一般概念的内涵和外延作出界定。只有一般概念的内涵和外延明确之后,才能进一步地在法律上界定为法律概念。法律概念的界定其实就是利用一个独立的词来给出语言上的界说,它主要是一个标明界限或使一种事物与其他事物区分开来的问题。
当然,有人可能认为法律概念不一定都是具体明确的,譬如法律上经常使用的公平、正义之类的概念,就没有具体明确的内涵和外延,迄今为止人类社会也没有为它们达成一致性意见。那么是否我们据此就可以认为,农民这一概念可以没有具体的内涵和外延呢?其实,我们仔细考察所有的法律概念就会发现,那些迄今为止没有统一内涵和外延的法律概念一直是作为一种法律原则存在的,而那些不能作为法律原则的概念(即为具体概念)一般都会有特指的对象和具体的内容。如消费者、未成年人、要约、承诺等诸多概念在法律上都应该有具体明确的含义。如果这些概念也含糊不清,那么必定会造成法律实践中的混乱。在法律适用时,法律原则上的概念是一个可以权衡的概念,而法律规范上的概念是一个非此即彼的概念。我国现行法律对“消费者”概念界定不清是导致我国司法界对什么是 “消费者”发生争论的根本原因,从而也导致在司法实践上的混乱。
农民作为法律的一个主体概念和具体概念 (很明显,农民不能成为一个原则性的法律概念)。法律主体概念必须有其特定所指(即特指)的内容。在法律上明确界定它的内涵和外延是消除理论界和实践界以后发生争议的根本途径。否则,它将成为我们法律适用时无所适从的祸根。但是从目前农民这个词所表述的内容来看,它是一个极为含糊不清的词汇:既没有确定的内涵,也没有明确的外延。
正如上所言,人类学家在界定农民概念的内涵时发生了巨大的困难,一直到现在还在争论不休但始终没有最终结果。“实际上,‘农民’的内涵也在不断发生变化,在不同的历史、文化、制度背景下,‘农民’的内涵也在不断发生变化,在不同的历史、文化、制度背景下,‘农民’的标准又呈现出一些特殊的时代特点。” 在短短的几十年时间(1949年前后到现在)内,我国农民经历了从“宗法农民”到“新式农民”,再到“转型时期的农民”的转变。 我国经过几十年的改革开放以后,农民内部开始出现了特征明显分发与分层,农民的外延变得更为复杂,出现了农民企业家、农民工人、农民知识分子等不同称号以及东部、中部与西部的农民之间的差别。尽管国内外的学者们从不同角度和不同标准都对农民的概念内涵进行了解说,但是这些解说在帮助我们界定农民的概念时都无能无力。农民概念本身内涵的不确定性与外延的复杂性为我们在法律上确定农民概念设立了第一道难以逾越的障碍。
我国学界最为常用的方法就是从职业的角度来界定农民的概念,“从事农业生产”是这一概念的核心。依据这条标准,凡是从事农业生产的人员就是农民,不从事农业生产的人员就不是农民。从职业的角度确实能确定农民所特指的范围,但是在法律上却会使得农民权益保护落空。农民权益保护立法的一个重要目的——也是制定农民权益法的一个重要激发因素——就是保护“农民工”权益。如果按照农民职业标准来认定农民,就会使“农民工”变得不再是农民(他们大部分不从事农业生产)。这样,这些“农民工”就不在农民权益保护法的保护范围之内。另外一方面也会使得一部分本是城市居民(按照我们现在户籍的标准)的人,反而享受到农民权益法的所规定的权益,如在国营农场、林场、牧场等从事农业生产的“国家工作人员”。一般认为他们是城市居民,但是由于他们从事的农业生产就变成了农民。此外,根据我国现有的有关规定,农民的孩子还是农民。那么对这些农民的未成年孩子是否适用农民权益保护法的问题也变得非常棘手,因为农民的未成年孩子并不直接从事农业生产。产生这种困难的原因是农民是一个很笼统、很模糊的概念,我们既可以用它指一个个人,也可以指一个家庭(农户),一个经济单位,一个群体或阶级。在农民权益保护立法时我们无法确定在什么情况下是指一个经济单位,在什么情况下是指一个单独的个人。譬如,我国现有的法律在使用农民承包土地权益时,“农民”大多数情况是指作为一个家庭单位使用的,因为这时候只有农民家庭的户主在承包合同上签字。而在保护“农民工”权益时,这里的“农民”指的是单独的个人,因为这时的农民作为自然人与用人单位等发生关系。
造成以上诸种现象的根本原因在于“从事农业生产”不是农民的本质特征。作为一种职业,社会中的任何人只要他具备从事这一职业的资格,都可以从事这一职业。而作为一部保护职业有关权益的法律肯定会对所有从事这一职业的任何人进行保护,而不管他是农民、工人或干部,穷人或富人。因此,从职业角度出发来界定农民,必然会使不从事农业生产的“农民”(在我们的观念中他们是农民,如民工)得不到农民权益保护法的保护,而使从事农业生产的“非农民”(在我们的观念中他们不是农民,如国营农场的工人)却得到了农民权益法的保护。这种不是从“农民”的本质入手界定的定义的结果必然导致“农民”外延的不确定性。
此外,值得一提的是我国现实中认定农民有一个极为简单的办法——户籍标准。自1958年1月《中华人民共和国户口管理条例》正式实施以后,中国形成了农村户口和城市户口“二元结构”的户籍管理体制。凡是具有城镇户口的居民(不管他从事何种职业)就是城市居民;具有农村户口的居民(不管他从事何种职业)就是农民。这是我国目前法律上确认农民的唯一标准。与世界上绝大多数国家相比,我国的户籍管理除了执行人口家庭的登记职能外,还与就业、医疗、住房等多项社会福利待遇紧密相关。很明显,我国农民主要不是一个职业概念,而是一个身份概念。凡是具有农民身份的人,即使他们不从事农业生产,就不能享受“城市人”的福利待遇。“二元结构”的户籍管理体制把中国分割成城市和农村两个完全不同的世界,使中国形成城乡二元社会结构的重要原因。就是那么一个小小的户口簿,如同横亘在城镇与农村人口之间一堵无形的让人难以逾越的“城墙”,曾使中国亿万农民充满着痛楚的回忆。因此,户籍制度改革已经迫在眉睫,如果我们还在使用户籍制度的标准来圈定农民的范围,实际上是我们在走向一条绝路。但是在我国法学界一边在对户籍管理制度大加笔伐 之时,另一边却在讨论农民权益法律保护时却自觉或不自觉地把农民界定在户籍的标准之内 ,这不得不值得我们深思。
(二)农民概念的本质内涵与法律概念相悖
农民概念的本质内涵与法律概念相悖是农民不能成为法律概念最根本的因素。如上所言,农民本质属性在于他的社会性,在于他低贱的身份地位。因此,具有身份等级含义的“农民”与法律概念的中立平等的要求相悖,进而违背了法律规则和法律原则的基本精神。
概念的表达需要借助语言符号,一个符号可以表达不同的意义,但不同的意义也可以用一个符号来表达。从传统中继承下来的概念、术语、名词等都是一种语言符号。这种符号与它所要表达的语义之间很有可能不完全吻合。“传统”的符号可以表达现代的语义,反之,“现代”的符号可以表达传统的语义。但是作为“传统”的符号,传统已经赋予了根深蒂固的涵义,以致现代人只要看到该语言符号,脑海中首先想到的就是传统赋予那个符号的意义。譬如在我们看到“永垂不朽”这个词时就知道它是在称赞一个伟大人物;而在我们看到“臭名昭著”这个词时就知道它是对一个恶人的贬斥。蕴含着公平正义的法律规范是借助于法律概念来表达的,而法律概念是借助语言符号来表达的。因此,法律概念所借助的语言符号应该是中性(中立)的,应该尽量避免使用带有感情色彩(褒义或贬义)或歧视的语言符号。几千年以前,我们的老祖宗就使用农民这个语言符号;几千年后的今天,我们还是使用同样的一个语言符号。符号所表示的语义虽然已经发生了一些变化(当然,总会有些东西是不会变的,要不就应该改换一个新的语言符号),但是这个语言符号没有改变。我们考察古今中外农民(peasant)一词所表达的含义无不是一种歧视的称谓,一个身份低贱的代名词。一直到今天,所谓的“农民思维”、“农民意识”等无不是一种贬称。
在英国、俄罗斯等许多国家早就改变了“农民”的符号了,譬如英语系国家现在所要表述农民时常用的一个词是farmer(农场主)。也许有些人认为符号不是很重要的,我们可以用“臭名昭著”特指一部分伟大人物,但是我们的思维定势却使得我们很难一下子转过弯来。文化传统赋予语言符号的根深蒂固的内涵是生活在社会中的人都不能随心所欲地就能摆脱的困扰。我们可以在法律中使用ABCD或甲乙丙丁这些毫无感情的、纯粹的逻辑符号来指代农民,但是我们却不能直接使用农民这个带有明显偏见和歧视的语言符号。我国有些地区现在实行的户籍改革中,把“农民”改成“居民”,一个字的改变一下子就基本上改变了“农民”的面貌。可见,语言符号的作用不可低估。当然,语言符号的改变绝对不仅仅是一个符号的改变,它有着宏大的社会背景和深厚的文化内涵。
仅仅停留在对法律概念的语义分析上是不够的。语义分析虽然给我们划定了该词的范围,但是如果忽略了该概念实际所指的对象,我们就无法加深对该概念的认识和理解。法律概念是表述法律规则和法律原则之内容的工具,在这个意义上,法律概念不是完全独立的法的要素,而依附于法律规则和法律原则。因此,我们在分析法律概念时,有两条重要的理路:一条是从法律概念出发到法律原则结束;另一条是从法律原则出发到法律概念结束。这两条理路为我们分析法律内部逻辑的自洽性和严谨性提供了空间。如果只停留在对法律原则和法律规范的分析,而没有到达法律概念分析的程度,就无法评价和批判实在法的具体内容,只会导致我们论述法律时的空洞无物和宏大叙事。如果只停留在对法律概念的分析,而没有进入法律规范和法律原则分析的程度,就无法从宏观上认识和把握实在法的体系,只会导致我们论述法律时歧义丛生和盲人摸象。
现在我们根据以上两条理路对农民的概念进行分析。首先依第一条路径,从农民概念出发进行分析法律原则。从以上论述我们已经知道,农民的本质特征在于他的社会特征,在于他的依附性和不平等性。从这一概念出发,我们可以从逻辑上推出农民权益保护立法必定在规范上确定农民那种不平等地位及其依附性权益,并对此进行特殊保护。那么农民权益保护立法所确认的农民地位及其权益很明显与其他公民是不平等的,由这样的法律规范所能分析出的法律原则必定是不平等原则。为了更好地理解这一点,我们可以把农民这个概念转换成农奴或奴隶,现在立法机关要制定一部农奴(奴隶)权益保护法,很明显这样的法律是对不平等原则的公开确认。因此,农奴(奴隶)权益保护法必定是在不平等的法律原则下制定出来的。现在我们依第二条路经从法律原则出发来分析农民的法律概念。根据法律原则的基本含义可知,法律原则对法律规范具有指导性作用,法律规范不能语法律原则相抵触。现代法律基本原则是公平、正义、平等、自由等组成,从这些原则出发,那么法律规范必定体现了公平、正义、平等、自由等法律原则,否则这些法律规范可以认为是无效的。而法律规范依赖法律概念来表达,因此可以很简单地推出法律概念必定是体现了公平、正义、平等、自由等法律原则的概念。但是很明显,农民这个概念所能体现并不是一个平等的概念,因此,农民这一概念是违背现代法律基本原则的。我们完全可以依据上述路经来分析法学的其他重要概念。如民法学中自然人的概念。我们可以很简单地推出自然人概念体现了平等、自愿、公平等民法基本原则的,是在法律中可以界定的一个概念。

二、 对农民 权益保护立法的反思

中国目前的社会仍然是一个农业社会,其生活的主体绝大多数(一般认为占80%以上)是农民,此外,其他的所谓城里人其祖籍仍然是以农村为核心。“中国不但人口绝大多数是农民,而且城市居民也多是农民的亲属,中国城市没有独立的市民文化传统,而是长期处在城乡一体的中国文化氛围中,‘城里人’包括其中的精华——知识分子,其精神深处都多少有‘农民心态’。” 这些所谓的“城里人”多数是农民的转变,并且这种转变多是一种职业的转变,而不是真正向市民(citizen)的转变。因此,许多学者早就断言“所谓中国问题的实质就是农民问题”,这是有充足根据的。反过来说,“中国农民问题的实质是中国问题”也是十分准确的。现在如果要制定农民权益保护法,那就是要制定一部保护全体(至少也是绝大多数)中国人权益的法律。显然,作为一部国内法(如果是国际法倒是尚可的)的农民权益保护法是不可能完成这项使命的。同时,这也向我们表明:如果中国的民主制度还是一个以绝大多数人意志进行统治的民主制度,那么作为绝大多数人中国农民何以成为中国社会的弱势群体?因此,所谓中国农民是弱势群体以及为这些弱势群体立法的说法,如果不是我们的无知,就是我们的自大。其实不管是从历史经验还是从现实情况来考察中国农民,他们绝对都是推动中国社会前进的一股无穷的力量。他们之所以成为“弱势群体”,不是一个能力的问题,而是一个事实的问题;不是一个天然的问题,而是一个人为的问题。他们在整体上完全有能力成为社会的强者,或者至少不比其他人弱,但是事实上却成为了我们社会中最强的弱势群体。
造成这种悖论的原因固然很多,但是法律制度(包括法治观念)是一个最主要的原因。而在法律制度方面,并不是缺少一部农民权益保护法,而是我们已有法律制度对农民权益限制太多。这些法律制度并没有提供给农民与“城里人”同等的法律地位和法律保护。譬如,我国的劳动法等有关法律法规没有给予农民与“城里人”同等的劳动就业的竞争机会以及其他福利待遇,这是导致农民工永远是弱势群体的重要原因。虽然我们的法律制度框架的设置是以全体中国公民(当然包括农民)为基础的,其目的在于保护全体中国公民的合法权利和利益,但是在具体的法律制度的设置上,我们许多的法律制度与城乡“二元”结构一样,也是一个城乡的“二元”结构。这个“二元”结构是以户籍管理条例为标准,把适用于城里人的法律制度与适用于农民的法律制度分成了两个部分。完全可以适用于整个社会的社会保障法、劳动法、选举法等诸多法律法规排除了农民的可适用性。这样,中国农民的悲惨命运实难避免。因此,现在制定所谓的农民权益保护法对农民权益保护不但无济于事,而且只会加剧对他们更大的歧视和权益更大的侵害。
(一)农民权益保护立法实是对农民权益的侵害
那些热心的人士和深怀正义感的学者们为农民权益保护立法而奔走相告,实在令人感动。但是任何事情,尤其是法律制度如果没有经过理性思考就匆匆得出结论必定会给人们带来遗憾,甚至是事与愿违。在中国,很难走出“越是重农,农民越穷;越是丰年,农民越苦”的怪圈,中国“农民问题”的历史已纪证明了这一点。主导秦朝国策的法家焚书坑儒而唯“耕战”是务,把“上农除末”的调子唱得最高,但把农民逼得走投无路群起造反,以致成为历史上最短命的统一王朝。靠农民起义上台的朱元璋张口“朕本农民”,闭口“享我农师”。然而蒙他如此推重的农民们却发出了“自从出了朱皇帝,十年倒有九年荒”的呼声。新中国成立后的50、60年代,我国农民从“同盟者”到“主力军”,从“民主革命的动力”到“蕴藏巨大的社会主义积极性”,从“亚洲的农民比欧洲的工人更先进”到“贫下中农上管改”。然而与此同时对农民的政策越来越咄咄逼人,农民的手脚越捆越死。农民的日子越过越穷。倒是在改革以后,“主力军”的调子不唱了,“上管改”的荣耀没有了,农民的处境反而大大改善。 历史一再警告我们要警惕那些名义上是维护农民权益实是侵害农民权益的行为。
制定农民权益保护法的几项前提是:(1)由于农民权益的特殊性,需要法律的特别保护;(2)农民所获得的这种特殊法律保护一般高于或低于其他主体所获得的保护;(3)存在农民的特殊权益经常受到侵害的事实,且这种侵害是由于缺乏法律所致。
根据当前一些学者的观点,农民主要有以下几项权益:(1)经济权益,主要指财产权及与土地相关的权利等。(2)政治权益,主要指选举权和结社权等。(3)社会权益,主要指劳动就业权、教育权、社会保障权等。尽管倡导农民权益保护立法的学者提出了农民有如此多的权益,但是除开与土地有关的权益(这在农业法、土地法等法律法规中已作出明确规定)比较特殊以外,其余的各项权益没有一项是独属于农民,也没有一项是独属于“城里人”。也就是说,以上各权益(土地权益除外),都为每一个中国公民(当然包括中国农民)所拥有,农民权益没有特殊性。我们的宪法及其由此产生的其它法律设置的基础是全体中国公民,而不仅仅是为了“城里人”,这些法律理所当然为所有中国公民提供了平等的法律保护。因此,我们没有理由再去为农民权益单独制定一部法律。

江苏省物业管理条例

江苏省人大常委会


江苏省物业管理条例

(2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正 2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订)



第一章 总 则


第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。
街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。
第四条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府其他有关部门,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。
第五条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府) 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府财政预算。
对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。
第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。


第二章 物业管理区域


第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。
第九条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。


第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务。
第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十二条 业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。
第十三条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:
(一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
(二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第十四条 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求,报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
  (一)物业管理区域证明;
  (二)房屋及建筑物面积清册;
  (三)业主名册;
  (四)建筑规划总平面图;
  (五)交付使用共用设施设备的证明;
  (六)物业服务用房配置证明;
  (七)其他有关的文件资料。
第十五条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第十六条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。
筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。
第十七条 首次业主大会筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。
第二十条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
第二十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案:
(一)业主委员会备案申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会会议记录;
(五)其他应当提供的材料。
第二十三条 依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。
业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。
第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。
第二十五条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当书面告知社区居(村)民委员会。
第二十七条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
第二十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责:
(一)推选业主代表出席业主大会会议;
(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第二十九条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务。
第三十条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。


第四章 前期物业管理


第三十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第三十二条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。
第三十五条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准,由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
第三十八条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第三十九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建住宅小区应当具备以下条件:
(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;
(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;
(七)法律、法规规定的其他条件。
第四十条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续:
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其他与承接查验有关的文件。
物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。
第四十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,在业主委员会的监督确认下,向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案,或者向业主委员会移交。


第五章 物业服务

第四十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第四十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。
第四十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。
第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。
业主委员会经征求业主意见,可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置进行公示。
第四十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第四十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价,业主大会成立后,物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的,价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。
第五十条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
第五十一条 物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
第五十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。
第五十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
第五十四条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税。
住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
第五十五条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
第五十六条 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:
(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;
(二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;
(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;
(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。
第五十七条 物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第五十八条 物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业及其项目负责人信用档案,并向社会公开。
第五十九条 单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。
业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:
(一)自行管理的执行机构、管理人;
(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;
(三)聘请专业机构的方案;
(四)其他有关自行管理的内容。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。


第六章 物业的使用和维护

第六十条 业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。
第六十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
平时开发利用人民防空工程设施,不得影响其战时防空效能和应急避难功能。
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
第六十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。
物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第六十四条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
第六十五条 业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款规定使用。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十七条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;
(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
(十)破坏或者擅自改变房屋外观;
(十一) 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十八条 城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。
第六十九条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。
第七十条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。
业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
第七十一条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。
第七十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。
第七十三条 物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。
物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。
第七十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第七十五条 住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第七十六条 发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;
(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;
(六)危及房屋安全的其他情形。
应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第七十七条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。
业主申请房地产转移登记时,应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。
第七十八条 业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请,将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款,住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。
住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开,业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。
住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定,履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。
第七十九条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府确定。
  旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。


第八十条 旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。




第七章 法律责任

第八十一条 违反本条例第三十七条规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。


第八十二条 违反本条例第四十条第一款规定,物业服务企业承接物业未进行查验的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。
第八十三条 违反本条例第四十一条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。
第八十四条 违反本条例第四十八条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
第八十五条 违反本条例第五十一条第一款、第二款规定,物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。
第八十六条 违反本条例第五十三条第二款规定,物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正,并退还已收取的费用。
第八十七条 有下列行为之一的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款,并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书:
(一)违反本条例第五十六条第一款规定,被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续,或者除物业服务合同另有约定外,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;
(二)违反本条例第五十七条第二款规定,被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。
第九十条 违反本条例第六十七条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。
第九十一条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第八章 附 则

第九十二条 本条例所称住宅共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本条例所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;
(二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。
第九十三条 本条例自2013年5月1日起施行。

福州市物业管理企业资质管理规定

福建省福州市房地产管理局


福州市物业管理企业资质管理规定
福州市房地产管理局



第一条 为了加强物业管理行业的管理,提高物业管理企业素质,保障业主(住户)和物业管理企业的合法权益,根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》,制定本规定。
第二条 凡在福州市范围内从事物业管理活动的企业和兼营物业管理的机构或组织,均适用本规定。
第三条 本规定所称物业管理企业资质是指企业的工作业绩、管理水平、人员素质、资金情况等。
第四条 福州市房地产管理局负责本市物业管理企业资质的管理工作。
第五条 物业管理企业资质分为甲、乙、丙三个等级。
第六条 甲级企业标准:
1.近两年管理的住宅小区建筑面积达20万平方米以上房屋及附属配套设施,或3幢2万平方米以上的综合商住楼、高级公寓。
2.近两年管理的住宅小区获得省、部级以上优秀管理住宅小区称号。
3.经理具有三年以上从事物业管理工作的经历。
4.有职称的工程、经济、会计、统计等人员不少于15人,并且中级职称不少于5人,且建筑、结构、暖通、给排水、电气、园艺等专业齐全。
5.企业注册资金不少于200万元人民币。
第七条 乙级企业标准:
1.近两年管理的住宅小区建筑面积达10万平方米以上的房屋及附属配套设施。
2.近两年管理的住宅小区获得市级以上优秀管理住宅小区称号。
3.经理具有2年以上从事物业管理工作的经历。
4.有职称的工程、经济、会计、统计等人员不少于10人,并且中级职称不少于3人,且土建、给排水、电气、园艺等专业齐全。
5.注册资金不少于100万人民币。
第八条 丙级企业标准:
1.近两年管理的住宅小区建筑面积达3万平方米以上的房屋及附属配套设施。
2.经理具有一年以上从事物业管理的工作经历。
3.有职称的工程、经济、会计、统计等人员不少于5人,并且中级职称不少于1人,且土建、给排水、电气、园艺等专业齐全。
4.注册资金不少于50万元人民币。
第九条 物业管理企业承接业务范围:
1.甲级企业:可承接住宅小区、综合商住楼、高级公寓、别墅区等各类房屋及附属配套设施的物业管理。
2.乙级企业:可承接10万平方米以下住宅小区及其配套设施的物业管理或十五层以下综合商住楼、高级公寓、50幢以下别墅区的物业管理。
3.丙级企业:可承接5万平方米以下住宅小区及其配套设施的物业管理。
第十条 企业应当按照相应的资质承接相应的物业管理业务,少数信誉好、素质较好的企业经市房地产管理部门批准,可适度超出规定业务范围承接物业管理业务。
第十一条 物业管理企业资质由企业所在地县(市)、区房地产管理部门审查后,报市房地产管理部门审批认定。
第十二条 已经设立的物业管理企业申请资质,应提供以下资料:
(一)物业管理企业资质等级申报表;
(二)营业执照;
(三)企业章程;
(四)法定代表人任职文件及工作经历;
(五)有职称人员的职称证明;
(六)物业管理统计报表和财务决算年报表;
(七)验资证明;
(八)管理物业的基本情况;
(九)其它需要出具的有关证件。
第十三条 新设立的物业管理企业,必须具备本规定第八条2、3、4款规定的条件向工商行政管理部门办理登记注册,取得《营业执照》后,按本规定第十一条申请资质认定。
新设立的物业管理企业,其资质等级应由最低等级定起。
第十四条 经资质审查合格的物业管理企业,由市房地产管理部门颁发《物业管理资质证书》,资质证书分为正本和副本,具有同等法律效力。
经审查达不到最低等级资质标准的原有物业管理企业,给予颁发临时资质证书,并限期整改,整改期间不得承接新的物业管理业务。
未持有《物业管理资质证书》的企业,不得从事物业管理经营业务。
第十五条 不同等级的物业管理企业可以实行不同的收费标准。具体收费标准由市物委会同市房地产管理部门按省、市有关规定另行制定。
第十六条 企业资质实行年度检查制度。
年度检查内容:物业管理合同履约情况、物业管理投诉情况、经济财务运行情况,以及各类人员的变化情况等。
第十七条 企业资质实行动态管理,一般在资质定级二年后,根据企业物业管理、经营情况,其资质条件达到上一资质等级标准,并且连续两年资质年检合格的,方可申请晋升一个资质等级。
第十八条 企业连续两年资质年度检查不合格的,降低一个资质等级,直至吊销资质证书。
没有申请资质年度检查的企业,经资质管理部门督促后仍不申请,其资质证书无效。
吊销资质证书或资质证书无效的,由市房地产管理局通知有关工商行政管理部门按企业登记规定处理。
第十九条 未取得资质证书从事物业管理经营的,由市房地产管理部门责令停业,没收非法所得,并可处以10000元至20000元罚款。
超越核定的业务范围承接物业管理业务的,由市房地产管理部门给予警告、责令整改,并可处以3000元至10000元罚款。
第二十条 本规定由福州市房地产管理局负责解释。
第二十一条 本规定自颁布之日起施行。



1997年6月3日