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司法体制的顽固毒瘤——防止刑讯逼供的思想保障和制度保证/刘修辉

时间:2024-07-03 02:16:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9062
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司法体制的顽固毒瘤
——防止刑讯逼供的思想保障和制度保证

刘修辉

[内容摘要] 在人文社会中,刑讯逼供严重侵犯了犯罪嫌疑人、被告人的人身权利和民主权利。鉴于此我国刑法中规定了专门的罪名,刑事诉讼法也列有专条禁止刑讯逼供,然而,时至今日,这种古老而又野蛮的审讯方式依然存在,并成为我国司法体制的一颗顽固毒瘤。从刑讯存在的思想和制度根源出发,作者分析了刑讯逼供为何屡禁不止,并在防止刑讯逼供的思想保障和制度保证方面谈了自己的一些不成熟的见解。希望大家从理论方面能够对刑讯有一个新的了解。
[关键词] 刑讯逼供;有罪推定;无罪推定;非法证据排除规则;侦押权分离。

前言
刑讯逼供是指司法人员采用肉刑或变相肉刑折磨被讯问人的精神或肉体以获取口供的一种恶劣的审讯方法。该行为严重的侵犯了犯罪嫌疑人、被告人的人身权利和民主权利,为此,我国《刑事诉讼法》第43条明文规定禁止采用刑讯逼供非法获取口供的手段。然而,法律的明文规定并不一定等于生活中的事实,从传媒报道中,我们不时可以听到刑讯逼供事情的发生,有些甚至闹到死人的地步,这严重影响了司法机关的形象,破坏了社会的稳定。
一、刑讯逼供为何屡禁不止
(一)概述
1 、刑讯逼供存在的思想根源
任何一种社会现象的存在都会有特定的思想根源作为基础 ,没有特定思想作为基础,这种社会现象就如没有地基的大厦,随时可能崩塌。刑讯逼供之所以能够在耗子过街人人喊打的环境中具有强劲的生命力,必然有作为其生存土壤的特定思想。那么刑讯逼供赖以生存的思想土壤是什么呢?
(1)有罪推定思想的存在。有罪推定基本含义是:任何被指控犯罪的人,都被假定为有罪,可以不经其他司法程序而将其直接宣告有罪或作为犯罪对待;或者虽经司法程序才能够将刑事被告宣告有罪,但这种司法程序是以假定被告人有罪而设有的。[1] (P237)“在司法实践中刑事案件的被告人经公安机关侦查,检察机关审查起诉及法院审理后绝大多数都被判有罪 ,无罪的只是极个别的”。[2](P231)在有罪推定思想下被指控犯罪的人即被认为是犯罪或者象对待犯罪那样处以刑罚,对其可以长期甚至是无限期羁押,为获取口供,可以对其采用刑讯逼供等不人道的方式。
(2)封建特权思想的影响。
我国是世界上封建社会存续时间最长的国家,在封建社会里,采用的是纠问式的诉讼结构,规定了犯罪嫌疑人的供述是证据之王,有时甚至还规定没有犯罪嫌疑人的供述不能定罪、结案。在一系列的证据已经证明该犯罪嫌疑人有罪时,为获取其供述而实施刑讯逼供是在自然不过的事情了。于是刑讯逼供也就被公然的写进当时的律法。就连包公也把刑讯作为看家手段,动不动就“大刑伺候”,声称“不用大刑,焉得实供”。[3]
中国经历了数千年的高度集权的封建专制统治,皇帝至上,国家至上天经地义。“重官轻民”,“先国家后个人”,“君要臣死,臣不得不死”等传统文化中的权力本位主义在人们的脑海中根深蒂固。于是有部分司法人员认为自己手中拥有权力,可以对犯罪嫌疑人随心所欲,从而出现刑讯逼供或变相的刑讯逼供。
(3)司法工作人员法制观念淡薄,办案急功近利,偷工减料思想作怪。
有了问题不喜欢去调查,不喜欢去实践,不去发案现场去寻找证据,不向群众请教,而沉溺于讯问犯罪嫌疑人,正如有些民警说的“明明是他干的,却死活不承认,给他几下他就会把问题给交代清的,根本不用东奔西跑”。想想在这样的思想的指导下,难道会不出现刑讯逼供!可能有些人会认为刑讯逼供尽管有其不合理的一面,但是它有利于查明犯罪事实,挖清余罪,客观上提高了侦查活动的效率。这实际上也涉及到一个学术界争论不休的问题,即效率与公正两者谁最重要。我们要明白,迟来的正义是不能代替法律的公正的。所以,在这一点上,刑讯逼供的合理性也是站不住脚的。
很多人有着这样的想法,他们认为刑讯逼供之所以被否定,是因为它可能会使无辜的人受到不应该的惩罚;而对于那些确实实施了犯罪行为的人来说,他们不但触犯了刑法,而且还拒不交待,对于这种人进行刑讯逼供是完全合情合理的。在这我想问一句:难道一个人犯了罪就丧失了起码的人身权了吗?如果是这样,法律的公平公正何在?犯罪嫌疑人对于侦查人员的问话固然应该如实回答,但如果其拒不交待或者不“如实交待”,那么这只能作为其认罪态度不好,在审判量刑时给予考虑。如果此时对犯罪嫌疑人进行刑讯逼供的话,这不但有违人道主义精神,更严重是它将动摇法律赖以存在的规范性基础,使人们对国家的权威产生动摇。试想一下,如果代表国家权力的司法机关都不按法办事,那又如何让普通的民众遵守那些国家制定的法律规范呢?幸好,目前有越来越多的有识之士看到这个问题的严重性,并且也做出很大的改进。目前,福建省人民检察院就进行了有效的创新。他们在犯罪嫌疑人接受调查时,发给两份《告犯罪嫌疑人书》,上面有法律规定的12项权利和义务,并且还有检察官必须遵守的3条纪律,以及上级和同级检察机关的举报电话。在侦查讯问完毕后,犯罪嫌疑人都要在这份“告知书”上签字,一份留在笔录,一份留给犯罪嫌疑人自己,以便其随时可以维护自己的权利。这项措施的实施,很大程度上防止了刑讯逼供行为的发生。如果公安部门也能够参照执行的话,那么刑讯逼供消失的那一天就不远了。
(4)上级领导的“铁案”和“限期破案”的压力。
一个地方一旦发生一个案件,没有多大影响的则罢,如果在当地有一点影响,上级有关领导和机关就一个又一个的电话,这个说:“一定要把这个案子办成铁案。”那个说:“这个案子一定要在几天之内破案。”其实,他们也是出于好心,想早日将犯罪分子绳之以法,还被害者一个公道,还社会以安宁。但是,他们这样的做法却给司法办案人员带来了沉重的压力,使工作人员怕在他们限定的时间到来时,无法破案,就只有对犯罪嫌疑人采取刑讯逼供,更有甚者,干脆找个替罪羔羊。使司法程序不在正义。
(5)群众法制观念淡薄,给刑讯逼供提供了群众基础。
刑讯逼供在某种程度上来说是有其特定的群众基础的。自古以来,在人们的心目中就形成了一种共同的默契,那就是犯了错的人在惩罚面前是没有权利可讲的。所以犯法就当罚,而且要很严厉的惩罚。其实这也是刑罚的特殊预防功能 ——杀一儆百。当一个人被公安机关带去进行讯问,由于人们的法制观念淡薄,就会认为这个人肯定是犯了法。如果被带走的人平时和邻居们关系不错,大家就会说:“真看不出,他是这种人。”其实他们什么也不知道。如果被带走的人平时游手好闲,无所事事,他们就会议论:“活该,枪毙了最好。”
在人们的心中,就是如果你犯了罪,就该罚,你如果不承认你的犯罪事实,你就该打,因为“不打不招”嘛!更何况只有严厉的惩罚了罪犯,才能使那些没有犯罪或正准备犯罪的人一个前车之鉴,使他们畏惧法律的惩罚而不敢犯罪。其实这也在为刑讯逼供进行“施肥”。有很多犯罪嫌疑人、被告人都被刑讯逼供过,但由于他们的法律知识的缺乏,而不敢揭发。因为他们认为,刑讯逼供的人代表国家,你要揭发他就是揭发国家,没自己的好果子吃,干脆忍气吞声算了。这在某种程度上说也对刑讯逼供进行了培育。
2、刑讯逼供存在的制度根源
(1)《刑事诉讼法》第93条规定:“犯罪嫌疑人对于侦查人员的询问,应当如实回答”。这句话明确规定了犯罪嫌疑人有“如实回答”的义务,同时也意味着他们如果不“如实回答”的话,就必须承担相应的责任。这一“如实回答”的法定义务,就使犯罪嫌疑人丧失了沉默权,同时也给了侦查人员强迫犯罪嫌疑人自证其罪的权力。但是“如实回答”的前提是犯罪嫌疑人开口说话,如何才能使其开口本身就是一个问题;即使犯罪嫌疑人对侦查人员的问话予以回答,也面临着其回答是否“如实”的问题。如果侦查人员认为其没有回答或者其回答并不“如实”,没有尽到“如实回答”的义务,那么就意味着其必须承担不尽义务的责任,并受到相应的惩罚。
然而对此我却有几点疑问:“如实回答”的合法性我们姑且不论,在1966年12月16日,第21届联合国大会通过了《公民权利和政治权利公约》,其中第14条就规定“任何人不被强迫作不利于他自己的证言或强迫承认犯罪”,1998年10月5日,我国签署加入了该公约,然而我国刑事诉讼法现在却依然规定了“如实回答”的义务,就是按照权利义务相一致原则,犯罪嫌疑人如果尽到“如实回答”义务,那么他就应该获得相应的权利,但是犯罪嫌疑人有何权利法律并没有规定。此外,义务与惩罚也是相联系的,不履行义务,就必须进行惩罚,否则就是对其他履行义务个人的不公正,但是这种惩罚是什么?是不是就意味着可以进行刑讯逼供呢?谈到这,我就想起了香港警匪片里的一句常用语“你有权保持沉默,但你说的一切将成为呈堂证供”。多文明的用语。
痛恨犯罪人是人们的普遍心理,不打不招是犯罪嫌疑人的普遍做法,只要有一线希望,绝大多数的犯罪分子都不会主动放弃逃避法律制裁的希望。这样,当犯罪嫌疑人不回答或回答的内容不符合侦查人员心目中的标准时,就认为犯罪嫌疑人在抵赖,于是为获取口供侦查人员难免会动手或者动用具械,刑讯逼供就这样发生了。理论上,第93条“如实回答”是旨在否定刑讯逼供,然而在事实上却起到了变相鼓励侦察人员重口供的作用,在某种意义上纵容了刑讯逼供的发生。所以“如实回答”义务很不合理。
(2)我国一直未明确承认无罪推定原则。无罪推定原则是一项保障公民权利为核心的原则,基本含义是:个人在没有被依法证实有罪以前,应推定为无罪。既然是无罪的 ,侦控机关当然无权对其使用暴力或以暴力相威胁。对此,贝卡利亚进行过精辟论述:“在法官判决之前,一个人是不能称为罪犯的,只要还不能断定他已经侵犯了给予他公共保护的契约,社会就不能取消对他的公共保护……。如果犯罪是不肯定的,就不应折磨一个无辜者,因为在法律看来他的罪行没有得到证实。”[4](P36)虽然我国的刑事诉讼法制度在许多方面已体现无罪推定原则的要求,可是却没有明确肯定无罪推定原则。
(3)我国没有确立非法证据排除规则。因为口供具有取得容易、证明价值高等特点,故而其深得侦查人员的“喜爱”。但是这种对口供的偏爱,不但会鼓励和怂恿刑讯逼供行为的产生,更严重的是,它会使侦查人员产生工作惰性,办案时过分看重口供。面对司法人员对口供的偏爱,有人编了一副对联:上联是“坦白从宽,牢底坐穿”;下联是“抗拒从严,回家过年”;横批是“打死我也不说”。[5]为此,我国刑事诉讼法第四十六条对口供做出了明确的规定:侦查人员不得轻信口供;只有被告人供述,没有其他证据的,不能认定被告人有罪和处以刑罚,希望能够减少办案时对口供的依赖,但这条规定其实并不完善。因为口供总是以书面形式存在的,而这书面的口供并不能如实反映犯罪嫌疑人是否遭到过刑讯逼供;相反,侦查人员却可以通过口供中具体的犯罪情节,获得其他的证据材料。这样,口供与其他证据相互印证,形成了一个完整的证据链,还是可以对犯罪嫌疑人定罪量刑的。
现行刑事诉讼法第43条规定:“审判人员、检察人员、侦查人员必须依照法定程序收集犯罪嫌疑人,被告人有罪或者无罪,犯罪情节轻重的各种证据,严禁刑讯逼供和以威胁、引诱 、欺骗以及其他非法的方法收集证据……”这里涉及了非法证据的取得问题,但对于非法取得的证据是否应该排除却没有明确规定。“由此导致了立法上严禁刑讯逼供,而司法上却屡禁不止的局面。”[6](P320)要从根本上否定一种证据,最好的效果就是规定其无效。所以最高人民法院《解释》第61条规定:“严禁以非法方法收集证据,凡经查证确实属于刑讯逼供或者以威胁、引诱、欺骗等非法方法取得的证人证言、被告人的陈述,不能够作为定案依据。”1999年1月18日最高人民检察院公布的《人民检察院刑事诉讼规则》第256条也有同样规定。可是由于规定过于简单、含糊而缺乏可操作性,所以对刑讯逼供遏制没有实质上的意义。
(4)我国现行法律规定对刑讯逼供案仍然采用“谁主张, 谁举证”的原则,刑讯逼供的查证难,惩罚力度轻,有时甚至存在部门保护主义。被刑讯者在向司法机关控告他们曾遭受到刑讯逼供时,就会被要求提供自己曾遭受刑讯逼供的证据。然而刑讯逼供一般是在被刑讯者的人身自由受到限制的情况下进行的,除非刑讯行为在他们身上留下了显著伤痕、残疾甚至死亡,其他一般情况由于他们对在其身上留下的伤痕等各种证据无法及时固定,以致当他们恢复人身自由后向检察机关控告时,举证已成为一个艰难的过程。其次,对于刑讯逼供的认定,在司法实践中发生的指名问供、诱供、骗供及采取显著轻微逼供方法的,不能认定为构成刑讯逼供罪,再加上有些部门保护主义,这就为刑讯逼供的合法化打开了制度之门。
(5)侦查活动未受监督。
根据我国刑事诉讼法的规定,侦查机关除了有侦查取证的职责外,还有对犯罪嫌疑人采取强制措施的权力,这使得对犯罪嫌疑人的讯问客观上处于一种严密控制的不公开情形之下。这时候,不仅犯罪嫌疑人的亲属、律师无法与其见上一面,就是负有检察职能的检察机关也无法对此进行监督。所以,犯罪嫌疑人是否曾经遭到过刑讯逼供,外人根本无从而知。审判机关最终还是以证据不足为理由,认定犯罪嫌疑人在侦查机关曾做的供述是合法有效的(尽管事实上并不如此),从而做出不利于犯罪嫌疑人的判决。这客观上为刑讯逼供的发生提供了有利条件。
(6)相关配套制度的、缺失。刑讯逼供盛行的另外的原因是相关配套制度的缺失。我国的刑事诉讼法中关于遏制刑讯逼供的制度显得非常弱小,力量微薄,关键的相关配套制度跟不上。像没有侦押分离制度,没有录像制度,没有询问犯罪嫌疑人律师在场制度等,这些相关配套制度的缺失也是刑讯逼供盛行的原因。
(二)刑讯逼供产生的根本原因
要寻找有效遏制刑讯逼供的对策,首先必须找到刑讯逼供行为发生的根本原因。正如医生看病一样,找到病因才能对症下药。寻找刑讯逼供发生的根本原因,应当从刑事诉讼的侦查和审判两个阶段出现的问题入手。因为刑讯逼供一般发生在公安机关侦查阶段,而对侦查阶段所取得证据的采信是在人民法院的审判阶段。
1、公安机关侦查阶段
实施刑讯逼供的主体为特定主体,即司法工作人员。司法实践中,刑讯逼供犯罪的主体主要是有权采取强制措施的公安机关的刑事侦查人员。公安机关在刑事诉讼过程中不仅具有侦查取证的职责,而且还有对犯罪嫌疑人采取强制措施的权利。这样就使公安机关对犯罪嫌疑人的讯问,处于一种被其自身控制的不公开情形之中。在此情况下,对公安机关负有监督职责的检察机关,根本无法对该阶段的侦查活动进行监督。他们实施这种行为的最终目的,追究罪犯或打击报复,也可能两者皆有。达到上述最终目的而必须首先达到的目的,那就是——取得用于证明犯罪嫌疑人犯罪的证据。这是构成刑讯逼供的主观要件。
要确认某一被告人构成犯罪,追诉主体必须举出充分确实的证据。如果刑事侦查人员没有能力取得或怠于取得上述两种证据以外的证据,或者有意加罪犯罪嫌疑人(这种情况下根本不存在其他证据),而犯罪嫌疑人拒绝按侦查人员的意图供述和辩解的话,刑事侦查人员为了达到证明这些犯罪嫌疑人有罪或有意加罪的目的,其采取的手段只能是刑讯逼供。
2、人民法院审判阶段
人民法院没有严格按照《刑事诉讼法》的规定审判,在客观上促成了刑讯
逼供的发生,主要表现在:
(1)证据非法收集的认定和证据的效力问题
侦查人员是否按法定程序收集证据,是否刑讯逼供和以威胁、引诱、欺骗以及其他非法的方法收集证据是被告人难以证明的。在此情况下,审判人员就难以确定证据的收集是否非法。特别当审判人员做为收集证据的主体时,即便非法收集也会被自己采信,这也是学术界争论的“毒树之果是否能食”的话题。
有效的证据必须建立在其客观性、关联性和收集程序的合法性基础上。审判人员难以确定侦查人员收集证据是否合法的情况下,只要被告人在法庭翻供,就应当以被告人在法庭上的供述和辩解以及证人在法庭上的证言做为其真实供述、辩解或证言。司法审判实践中,当被告人或证人翻供被问及原因时,被告人和证人往往只能说原来的供述是被迫提供的,这时审判人员接着会要求被告或证人提供被“逼迫”的证据。如果证明不了的话,审判人员会以公诉人提交的由侦查人员讯问的被告人原来的供述笔录做为证据。这是十分荒唐的! 因为犯罪嫌疑人在侦查阶段一直掌握在侦查人员手中,处于极为不利且不公开的连检察机关都无法监督的受控制地位,如果犯罪嫌疑人或被告人身体上没有明显的伤残迹象,他凭什么能够证明?
(2)讯问笔录和“书面证言”的滥用促成了这刑讯逼供的发生
《刑事诉讼法》第47条规定:“证人证言必须在法庭上经过公诉人、被害人和被告人、辩护人双方讯问、质证,听取各方证人的证言并且经过查实以后,才能作为定案的根据。法庭查明证人有意作伪证或者隐匿罪证的时候,应当依法处理。”如果证人在庭审时不出庭,公诉人只拿着“书面的证人证言”,控辩双方就无法讯问、质证并查实。《刑事诉讼法》规定的“证人证言”指的只能是法庭书记员当庭制作的,由法官、控辩双方对证人讯问、质证后的法庭记录。由公诉人或辩护人提供的“书面证言”是不能作为证据使用的,但司法实践中,这样的所谓“证据”却大量存在。这我深有体会,我在湄潭检察院实习期间,所见到的没有一件案子是证人到庭的。

舟山市人民政府关于印发舟山市物业管理办法的通知

浙江省舟山市人民政府


舟山市人民政府关于印发舟山市物业管理办法的通知

舟政发(2009)35号


各县(区)人民政府,市政府直属各单位:

《舟山市物业管理办法》已经市政府第26次常务会议通过,现印发给你们,请遵照实施。



二○○九年五月十四日

舟山市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

第三条 市人民政府房地产行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责全市物业管理的监督管理工作。

县(区)人民政府房地产行政主管部门(以下称县(区)物业主管部门)负责本行政区域内(市本级直管和赋予县级社会事务管理权限的管委会管辖区域除外)物业管理的监督管理工作。

市房地产管理局为市物业专项维修资金、物业保修金的管理机构(以下简称维修资金管理机构),代为统一管理定海城区(不含盐仓街道)、新城的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)和物业保修金(以下简称保修金)。各县(区)房地产主管部门为县(区)维修资金管理机构,代为统一管理辖区内的专项维修资金和保修金。

赋予县级社会事务管理权限的管委会,负责本辖区内物业管理的监督管理及专项维修资金、保修金的管理工作。

各级有关职能部门按照各自职责,协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作,协同实施本办法。

街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。



第二章 业主及业主大会

第四条 业主在物业管理活动中,享有并承担《物业管理条例》规定的权利和义务。

第五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域应当根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素,按以下标准划分:

(一)属同一规划地块且相对独立封闭的建筑物群体,应当划归为一个物业管理区域;

(二)相邻规划地块,但区内道路相连,主要配套设施、设备共用的可以划归为一个物业管理区域;

(三)旧城区内新开发建设的房屋,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经合并区域内2/3以上业主同意,可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域的划分,应当征求物业所在地居民委员会(以下简称居委会)的意见。

物业管理区域内,业主少于30户(含30户)且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第六条 一个物业管理区域内,具备召开首次业主大会条件的,所在地居委会应当在辖区物业主管部门和街道办事处的指导下,牵头组织建设单位、物业服务企业,以及业主推选的代表(单位或个人)共同组成业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会。

首次业主大会的筹备经费由建设单位承担。

无故超过两年未成立业主大会的,业主少于30户(含30户)一致同意不成立业主大会的除外,物业服务企业可以决定终止物业服务,但应当提前三个月以公告形式告知,同时书面告知所在地居委会和物业主管部门。

第七条 新建物业交付后,首届业主大会召开前,所在地居委会牵头组建由居委会、业主代表、建设单位、物业服务企业组成的物业前期综合协调管理小组,负责综合协调、解决前期物业管理、物业服务中出现的各类问题。

建设单位应将业主相关资料抄送所在地居委会。

第八条 业主可以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会或推选业主代表参加业主大会的,业主代表应当在参加业主大会前,就业主大会拟定的事项书面征求其所代表业主的意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权的意见须经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主本人不签字的,视作未参加业主大会,但业主大会议事规则另有约定的,从其约定。

第九条 业主大会成立后,应根据《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定依法行使管理职能。

业主大会或受业主大会委托的业主委员会应当确定管理区域今后的管理方式,并在业主大会成立后三个月内与前期物业服务企业办理交接手续。无故逾期不交接的,物业服务企业可以退出管理。

第十条 业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会依据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定成立,并严格按照《浙江省物业管理条例》、《业主大会规程》的有关规定行使职能。

第十一条 业主委员会每届任期为三至五年,具体任期由业主大会决定。

业主委员会任期届满二个月前,由上一届业主委员会组织换届选举,逾期未换届的,由居委会牵头做好换届工作。原业主委员会应当按照《浙江省物业管理条例》的相关规定办理移交。

第十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

第十三条 管理规约、业主大会议事规则应当依据《物权法》及物业管理相关法规,对相关事项依法作出约定。

第十四条 非业主使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与非业主使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

非业主使用人违反本办法和管理规约的,业主应当承担连带责任。

第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,按照《物权法》相关规定处理。



第三章 前期物业管理

第十六条 新建总建筑面积在10万平方米以上(含10万平方米)的商住项目、2万平方米以上(含2万平方米)的商业(办公)项目,应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于3个或物业规模小于上述标准的,经物业所在地县级物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十七条 建设单位应当在物业竣工验收前,将相关资料移交前期物业服务企业,并由前期物业服务企业接管物业及相关设施设备。

第十八条 物业服务企业应与建设单位签订前期物业服务合同,履行以下主要职责:

(一)熟悉场地,掌握物业管理区域的管网、线路布置及设施设备功能等情况;

(二)督促建设单位按设计方案、向业主承诺的内容、招标书所列内容如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设;

(三)查验物业共用部位、共用设施设备状况,并提出整改意见;

(四)向物业买受人解释物业管理政策;

(五)结合物业管理特点,对设计方案提出建议;

(六)做好房屋交付中接待业主入住的各项准备工作;

(七)做好交房开始至业主委员会成立止的物业服务工作;

(八)做好其它合同约定的服务事项。

第十九条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,并明确物业小区内附属设施、附属用房的所有权归属。物业管理区域内的附属设施、附属用房不得改变使用性质,并应向业主开放,以业主为主要服务对象。

第二十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位应在物业销售合同中约定车位、车库的归属。

物业交付满1年,业主仍未明示购买或承租车位、车库的,建设单位有权将车位、车库向物业管理区域外的单位或个人出租,但业主拥有优先承租权。向物业管理区域外的单位或个人出租的,租期不得超过3年;租期届满,在无业主购买或承租情况下,可以续租。

第二十一条 建设单位不得向购房人承诺降低或减免物业服务费。已作出承诺的,应作为不良行为记入建设单位诚信档案,其降低或减免部分款项须由建设单位向物业服务企业补足。

第二十二条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交《浙江省物业管理条例》第二十六条规定的相关资料,同时还应移交绿化的相关资料。

第二十三条 物业管理用房应当安排在区域内交通方便处,其具体位置应在建设工程规划许可证中明确标注。

物业管理区域的物业为住宅(或商住)的,按照不低于建设工程规划许可证载明的可确权总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为不低于建设工程规划许可证载明的可确权总建筑面积的千分之三。物业管理用房不包括门岗、监控室、设备房等配套用房。

物业管理用房的经营收入用途由业主大会决定,主要用于共用设施设备维修,也可用于补充物业服务经费。



第四章 物业服务、物业的使用与维护

第二十四条 物业服务企业应当建立企业负责人业主接待日制度,定期接受业主的咨询与投诉,并做好相应的记录。

第二十五条 物业项目负责人应当接受物业主管部门组织的定期培训。物业服务企业聘请未经培训合格的人员担任物业项目负责人的,取消该项目的评优、评先等资格。

第二十六条 业主应当根据物业服务合同的约定按时、全额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳。

第二十七条 住宅物业区域内非营业性的公共用水、用电应当以居民生活类价格标准收取费用。

第二十八条 物业主管部门应当建立物业服务企业诚信档案,企业的诚信情况作为企业资质升级、评先、招投标的主要依据。

第二十九条 业主、非业主使用人应当按照房地产权属证书载明的用途和规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土资源等有关部门批准,依法办理相关手续。

第三十条 业主或非业主使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和省、市有关规定以及临时管理规约、管理规约。

确需改变建筑物外形外观的,不得侵占公共空间,并且应当经物业区域内三分之二以上业主同意,由整幢业主共同申请,经规划部门批准后实施。

第三十一条 给排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

专业单位实施共有设施设备维修、养护、更新改造,应当提前7日公示,告知物业区域内全体业主与物业服务企业。

专业单位在实施维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部分、其他设施设备的,应当事前公示告知全体业主并征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,依法办理相关手续;业主、物业服务企业应当给予配合和支持。

专业单位临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部位、其他设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

第三十二条 住宅小区内公共照明等费用由业主共同承担。



第五章 物业专项维修资金

第三十三条 2000年12月31日前已按相关规定在市、县(区)范围内统筹使用的物业维修费用应在此日前交存的统筹区域内所有物业专项维修资金的增值部分中列支。

在本办法实施前,根据有关规定已在物业小区范围内统筹使用专项维修资金的,仍以小区为核算单位,在小区范围内统筹使用,业主大会另有决议的,按业主大会决议施行。

第三十四条 专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。

定海、普陀二区普通低层、多层商品住宅物业及与之相连的非住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的按50元/m2交存;设有电梯的多层和中高层住宅及与之相连的非住宅物业,按70元/m2交存;高层住宅及与之相连的非住宅物业按90元/m2交存。

岱山、嵊泗两县物业维修资金的交存标准由物业主管部门会同同级财政部门确定,报经县人民政府批准后公布。

专项维修资金的交存标准需要调整的,由市、县维修资金管理机构提出意见,物业主管部门会同同级财政部门确定后,报市、县人民政府批准后执行。

第三十五条 住宅小区内物业管理用房及其他配套用房的专项维修资金由建设单位交存并设立分户帐。

第三十六条 交存的专项维修资金自资金实际到达管理机构专项维修资金专户之日起计息。

当年交存或使用部分的专项维修资金按活期存款利率计息,其余部分按一年期定期存款利率计息。专项维修资金利息实行一年一结,定期计入业主分户帐内。

第三十七条 管理机构的管理费用,从专项维修资金增值部分扣除业主分户帐增值部分后,提取一定比例使用,纳入维修资金管理机构部门预算。管理费用应与专项维修资金分账核算。

实行业主自主管理的,管理费用由业主大会决定。

第三十八条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当续交专项维修资金。实施物业管理且已成立业主大会的小区由业主大会制定续筹方案;未实施物业管理或未成立业主大会的小区,由社区居民委员会会同相关业主制定续筹方案。续筹方案须经维修资金管理部门核准后组织实施。

实行业主自主管理的,续筹方案由业主大会决定。

第三十九条 业主委员会(居委会)应将以下情况向全体业主公示:

(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额;

(二)专项维修资金的使用方案、施工项目及其预结算;

(三)发生列支的其他项目、费用分摊情况;

(四)其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的,可要求业主委员会(居民委员会)复核。业主委员会(居民委员会)应在15日内予以答复。

第四十条 划拨物业专项维修资金,应由业主委员会(居委会)提出申请,并提供以下材料:

(一)《物业专项维修资金划拨申请表》;

(二)业主委员会(居委会)与施工单位签定的施工合同(附施工单位资质证明);

(三)业主大会或相关业主出具的书面确认资料;

(四)专项维修资金列支范围内的业主名册;

(五)经业主委员会(居委会)审核的资金使用预算书;

(六)经办人身份证复印件(原件校验)、委托书;

(七)专项维修资金使用方案;

(八)其他应提供的资料。

第四十一条 设立应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新,应急备用金为前期实际交存的专项维修资金总额的5%。应急备用金使用后,业主委员会(居委会)应及时办理核销手续,经维修资金管理机构核实后补足应急备用金。

办理核销手续,应提供工程施工合同、工程结算书、业主委员会(居委会)的确认意见等相关资料。

第四十二条 专项维修资金结算拨付,须提供以下材料:

(一)工程质量验收意见;

(二)经审核的工程结算书;

(三)经办人身份证复印件(原件校验)、委托书;

(四)其他规定材料。

第四十三条 业主自主管理专项维修资金的,按以下规定执行:

(一)业主大会、业主委员会成立后,业主委员会应根据业主大会的决议在银行开设专项维修资金专用账户;

一个业主委员会只能在一家银行开立一个专项维修资金专用账户;

(二)业主委员会开户后,持业主大会决议及银行开户证明,到所在地专项维修资金管理机构备案;

(三)维修资金管理机构应在备案后15日内将该物业管理区域交存的专项维修资金本息划转,业主委员会应出具收据。

第四十四条 专项维修资金实行业主自主管理的,业主大会必须形成决议,其决议应包括以下内容:

(一)物业小区专项维修资金使用管理制度(含管理费用提取方案、业主大会授权业主委员会负责专项维修资金日常管理的内容等)、应急支取预案;

(二)以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户;

(三)选择一家银行(分支机构)开立维修资金账户;

(四)由该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意本物业小区专项维修资金使用管理方案的签名;

(五)确定专项维修资金账户的责任人;

(六)其他与维修资金有关的决议事项。

第四十五条 本办法发布之日后竣工,尚未办理房屋产权初始登记的物业,均应按本办法规定的标准交存物业专项维修资金。建设单位已按原交存标准向业主代收的,在物业交付时按现标准补收。

本办法发布前已完成房屋产权初始登记的,仍按原标准交存专项维修资金。



第六章 物业保修金

第四十六条 建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向所在地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的物业保修金存入指定银行,作为物业维修费用保证。

物业建筑安装总造价的确定,以该物业工程项目的中标价为准。中标后因项目调整,实际竣工面积与中标时确定的面积不一致的,总造价按照以下公式折算:

总造价=中标价×(实际竣工面积/中标确定面积)

第四十七条 保修金交纳范围按《浙江省住宅物业保修金管理办法》的规定执行。

第四十八条 住宅物业建设单位向物业所在地保修金管理机构交纳住宅物业保修金时应递交下列资料:

(一)物业工程项目中标通知书;

(二)物业建筑安装工程施工合同;

(三)物业建设工程施工许可证;

(四)物业建筑总平面图(竣工图);

(五)物业及其保修金清单;

(六)其他必需的材料。

保修期限自物业交付消费者之日起计算。

第四十九条 使用保修金,应由业主提出并提供以下资料:

(一)建设单位不履行保修责任或无法履行保修责任的相关证明;

(二)符合使用保修金的情况;

(三)业主委员会或居民委员会的证明。

具体申请程序参照本办法第四十条规定。

第五十条 建设单位应做好物业保修期内的物业维修工作,物业保修金在到期返还建设单位前,除在物业管理区域内公示征求业主意见外,还应当征求物业服务企业的意见。

第五十一条 保修金的管理费用,从保修金增值收益中提取一定比例使用,纳入维修资金管理机构部门预算,与保修金分账核算。



第七章 附 则

第五十二条 其他物业的专项维修资金、保修金的管理参照本办法执行。

第五十三条 业主或者非业主使用人与业主委员会及物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议,可以要求街道办事处、乡镇人民政府和居委会调解。

第五十四条 业主决定不选聘物业服务企业,实行自我管理的,依照本办法相关规定执行。

第五十五条  本办法自2009年8月1日起施行,原《舟山市城镇住宅区物业管理暂行办法》及舟山市物业专项维修资金的有关规定同时废止。


开封市人民政府办公室关于印发《开封市城市房屋拆迁评估规则(暂行)》的通知

河南省开封市人民政府办公室


开封市人民政府办公室关于印发《开封市城市房屋拆迁评估规则(暂行)》的通知

汴政办〔2003〕22号



各县、区人民政府,市政府各部门,各有关单位:
  《开封市城市房屋拆迁评估规则(暂行)》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。




二○○三年三月十三日



开封市城市房屋拆迁评估规则(暂行)

  第一条 为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益,规范房屋拆迁补偿评估行为,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《河南省城市房屋拆迁管理条例》、《开封市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《房地产估价规范》等有关规定,结合我市实际,制定本规则。
  第二条 在城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁评估活动的,适用本规则。
  第三条 城市房屋拆迁评估是对被拆迁房屋的房地产市场价格按规范进行测算,确定其货币补偿金额的专项行为。其评估或鉴定结果作为拆迁人对被拆迁人进行补偿的依据。
  第四条 房屋拆迁补偿估价时点为估价人员现场勘查之日。
估价的货币单位精确到人民币元。
  第五条 依据本规则出具的评估报告及评估结果,仅适用于城市房屋拆迁补偿。
  第六条 住宅房屋的拆迁评估,以市人民政府公布的货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋的建筑结构、建筑面积、成新、楼层、装修等因素评估确定。
其计算公式为:
被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价格=(住宅房屋货币补偿基准价+房屋重置价×房屋个别因素修正系数)×建筑面积
  第七条 非住宅房屋拆迁评估按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础,参照本市的市场价格进行评估。
其计算公式为:
  (一)被拆迁商业类房屋的房地产市场评估价格=该街道路线价×路线价修正系数×土地面积+房屋重置价×房屋个别因素修正系数×建筑面积
  (二)被拆迁办公类房屋的房地产市场评估价格=基准地价×基准地价修正系数×土地面积+房屋重置价×房屋个别因素修正系数×建筑面积
  (三)被拆迁工业类房屋的房地产市场评估价格=基准地价×基准地价修正系数×土地面积+房屋重置价×房屋个别因素修正系数×建筑面积
  第八条 各类被拆迁房屋的区位类别以开封市土地级别图为准。
  第九条 各类被拆迁房屋的用途、建筑面积按《开封市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二章第二十五条的规定确定,房屋占用范围内的土地面积以土地使用权证件记载面积为准。
  第十条 拆迁评估价格不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费、拆迁非住宅房屋造成的停产、停业损失补偿费及附属物的补偿费。
  第十一条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑,仅评估其建筑物净残值。
  第十二条 拆迁人用于产权调换的现房,以《房地产估价规范》规定的评估方法进行评估作价。
  第十三条 评估机构应将评估因素、依据、结果等评估技术要素在拆迁现场公示,接受社会公开查询和监督。
  第十四条 本规则自公布之日起施行。